Depuis le 1er octobre 2007, les opérations de lotissements relèvent désormais de deux procédures.
Sont soumis à permis d’aménager les lotissements créant plus de deux lots à construire en moins de dix ans, dès lors qu’ils s’accompagnent de la réalisation de voies ou espaces communs ou qu’ils sont situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé délimité.
Sont soumis à déclaration préalable les lotissements ne créant pas plus de deux lots à construire en moins de dix ans, et les lotissements créant plus de deux lots, mais sans réalisation de voies ou d’espaces communs, dès lors qu’ils ne sont pas situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé délimité.
Si le permis d’aménager un lotissement ne semble pas poser de difficultés majeures, le régime du lotissement déclaré continue à soulever de nombreuses questions.
Les motifs d’opposition au lotissement déclaré
La combinaison des articles L. 421-8 et L. 421-6 du Code de l’urbanisme fait obligation à l’administration de s’opposer à la division déclarée ou d’imposer des prescriptions, si l’aménagement projeté n’est pas conforme aux dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation des sols.
Une décision d’opposition à la déclaration pourra donc se fonder sur la localisation du terrain dans une zone inconstructible.
Une décision d’opposition pourra également se fonder sur la figuration du ou des terrains détachés.
Enfin, les dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU) sont opposables à tout projet soumis à déclaration préalable.
Même s’il existe un Plan d’Occupation des Sols ou un Plan Local d’Urbanisme, les articles d’ordre public du RNU sont opposables, et notamment l’article R. 111-2 s’il existe un risque d’atteinte à la sécurité publique.
Si un terrain doit être juridiquement constructible, il doit être également techniquement constructible.
L’article L. 111-4 oblige l’administration à s’opposer au projet si des travaux de renforcement et d’extension des réseaux publics d’assainissement ou de distribution d’eau ou d’électricité sont nécessaires et ne sont pas programmés.
Une décision d’opposition à une déclaration préalable à une division s’impose si tout projet de construction doit se voir opposer un refus de principe sur le ou les lots projetés.
Si tel n’est pas le cas, la décision de non opposition ne peut que s’accompagner d’éventuelles prescriptions relatives, par exemple, à la nature des constructions susceptibles d’être implantées, sur la localisation de leur implantation sur les lots projetés, sur l’aménagement des accès.
Reste enfin un problème récurrent, celui des POS dont le règlement n’interdit pas toute construction mais prohibe les lotissements (ndlr : sur ce point, voir la réponse ministérielle du 25 mars 2008 publiée dans les Fiches de lecture d’Avril 2008).
Le périmètre du lotissement déclaré
Le périmètre d’un lotissement est celui de l’opération d’aménagement, englobant l’ensemble des lots à construire créés par voie de division et l’emprise des équipements communs induits par cette opération.
C’est au sein de ce périmètre que le lotisseur se voit reconnaître une possibilité de gestion conventionnelle de la densité, en répartissant librement la SHON maximale autorisée entre les lots vendus.
Si cette conception est généralement admise, s’agissant d’un lotissement soumis à permis d’aménager concernant pour tout ou partie une propriété foncière, il en va différemment dans le cas d’un lotissement créant un seul lot à bâtir, lot détaché d’une propriété bâtie dans le cadre d’une déclaration préalable.
Si le reliquat bâti se révèle sous-densitaire, la tentation est grande de considérer que le périmètre du lotissement recouvre l’ensemble de la propriété foncière, et donc le reliquat bâti, permettant ainsi au propriétaire lotisseur d’affecter au lot à construire vendu la SHON résiduelle disponible sur le reliquat bâti conservé.
Cette pratique aboutit à une sorte de transfert de COS privé de toute base légale.
En effet, la déclaration préalable, comme la demande de permis d’aménager, doit obligatoirement indiquer le nombre de lots projetés.
Les terrains bâtis ne sont pas pris en compte pour apprécier le nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière, et ne peuvent donc figurer au nombre des lots créés entre lesquels le lotisseur peut librement gérer la densité.
Les travaux du lotissement déclaré
On ne saurait faire de l’absence de travaux le critère déterminant le champ du lotissement déclaré.
Un lotissement ne créant pas plus de deux lots peut s’accompagner de la réalisation d’une voie ou d’un espace commun sans tomber pour autant dans le champ du permis d’aménager.
Un lotissement créant plus de deux lots, situé hors site classé ou secteur sauvegardé, peut s’accompagner de travaux portant sur la réalisation de réseaux desservant les terrains, sans qu’il soit besoin de créer des voies ou espaces communs, et reste donc soumis au seul régime de la déclaration préalable.
Le lotissement déclaré n’est donc pas nécessairement un lotissement sans travaux.
Par contre, ce lotissement déclaré est un lotissement sans travaux contrôlés par l’administration.
La déclaration ne comporte pas de programme de travaux et le lotisseur déclarant n’a pas à adresser une « déclaration d’ouverture de chantier« .
S’il est tenu d’adresser une « déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux« , le formulaire CERFA n° 13408*01 précise que ce formulaire doit être utilisé pour déclarer l’achèvement de travaux de construction ou d’aménagement, mais aussi pour simplement déclarer que la division de terrain a été effectuée et est conforme à la déclaration préalable.
Dans la rubrique « Questions/réponses » du site www.urbanisme.equipement.gouv.fr, la doctrine administrative a clairement précisé que l’on ne pouvait exiger, avant la cession d’un lot d’un lotissement déclaré, la réalisation des branchements individuels : « Les branchements individuels sur un terrain privé ne concernent que les acquéreurs de chaque lot. C’est donc lors du dépôt ultérieur des demandes de permis de construire que cette question sera examinée« .
La commercialisation du lotissement déclaré
S’agissant de la vente d’un lot d’un lotissement soumis à déclaration préalable, la liberté contractuelle est la règle, sous réserve de ne pas commettre l’infraction pénale définie par l’article L. 480-4-1 réprimant le fait de vendre des terrains compris dans un lotissement soumis à déclaration sans l’avoir déclaré ou sans avoir obtenu une décision de non opposition à la déclaration, ou sans s’être conformé aux prescriptions imposées par la décision prise sur la déclaration.
Le lotisseur d’un lotissement déclaré peut donc consentir une promesse de vente, dont le contenu est libre, mais dont la vente ne pourra intervenir qu’après la décision de non opposition à la déclaration préalable.