Depuis le 1er octobre 2007 est entrée en vigueur la réforme des autorisations d’urbanisme, qui entraîne des modifications profondes du champ d’application et du régime des lotissements.
Ce régime distingue les lotissements soumis à permis d’aménager et les lotissements relevant de la déclaration préalable.
Cette réforme institue un nouveau régime du contrôle des divisions foncières opérées en vue de l’implantation de bâtiments, en les soumettant soit à la délivrance d’un permis d’aménager, soit à une déclaration préalable pouvant donner lieu à opposition.
En application de l’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme, sont soumises à permis d’aménager les divisions qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire, dès lors qu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ou dès lors qu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé délimité.
En application de l’article R. 421-23, sont soumises à déclaration préalables les divisions ne créant pas plus de deux lots à construire, sur une période de moins de dix ans, le lotissement se situant dans un site classé ou un secteur sauvegardé délimité et s’il ne prévoit pas la réalisation de voies ou espaces communs.
Trois points sont à souligner :
– pour la doctrine administrative, il y aura lotissement lorsqu’il y aura division en vue de bâtir, quelque soit le nombre de lots.
Le détachement d’un ou deux terrains à bâtir sera donc constitutif d’un lotissement, soumis à déclaration préalable.
– alors que l’article L. 442-2 visait « la création de voies et d’équipements communs » comme l’un des critères fixant la ligne de partage entre le lotissement soumis à déclaration préalable et le lotissement soumis à permis d’aménager, l’article R. 421-19 fait référence à la notion de « voies ou espaces communs« , ce qui exclut la prise en compte des réseaux pour déterminer la procédure applicable.
– il n’existe plus de procédure dérogatoire pour les partages successoraux ou actes assimilés, qui relèveront du droit commun en la matière et qui seront soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable si des terrains à bâtir doivent être issus du partage.
L’ordonnance du 8 décembre 2005 n’opérait qu’une distinction procédurale entre le lotissement soumis à permis d’aménager et le lotissement soumis à déclaration préalable.
Le législateur est intervenu par deux fois afin que soit reconnue une certaine spécificité au lotissement ne relevant que de la déclaration préalable.
L’article L. 442-8 permettait au lotisseur de consentir une promesse unilatérale de vente, dont le contenu était rigoureusement encadré et qui était assortie d’un délai légal de rétractation, « à compter de la délivrance du permis d’aménager ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable« .
L’article 6 de la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement a ratifié l’ordonnance du 8 décembre 2005, mais a supprimé toute référence à la déclaration préalable dans l’article L. 442-8, qui n’encadre plus désormais que l’avant-contrat consenti par le bénéficiaire du permis d’aménager.
L’article L. 442-4 prohibait toute promesse de vente d’un terrain situé dans un lotissement avant la délivrance du permis d’aménager ou avant l’expiration du délai de réponse à la déclaration préalable, qui fait naître une décision tacite de non opposition.
L’article 37 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a levé cette prohibition en ce qui concerne le lotisseur déclarant.
Il sera donc possible de consentir une promesse de vente relative au lot d’un lotissement déclaré, sous condition suspensive de la non-opposition à la déclaration préalable.
La commercialisation du lotissement déclaré échappera donc aux règles contraignantes qui régissent celle du lotissement soumis à permis d’aménager.
Il semble possible de considérer que le régime de la stabilisation des règles d’urbanisme dans les cinq ans de l’achèvement du lotissement, celui de la modification des lotissements, celui de la caducité des règles spécifiques des lotissements est commun à tous les lotissements, déclarés ou soumis à permis d’aménager.
L’extension du régime du lotissement à l’ensemble des divisions foncières destinées à l’implantation de bâtiments pose enfin une série de problèmes.
L’obligation de bornage de tout lot de lotissement, découlant de l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme, s’appliquera désormais au détachement de deux terrains. En cas de désaccord et d’impossibilité de bornage amiable, force sera de passer par la voie du bornage judiciaire.
Mais l’article L. 332-15, qui n’a pas été modifié par la réforme, permet à l’autorité qui délivre l’autorisation de lotir d’exiger, en tant que de besoin, la réalisation des équipements propres à l’opération, et notamment la viabilisation du terrain et la réalisation des branchements.
La crainte des praticiens est de voir des collectivités locales exiger, dans le cadre des prescriptions qui peuvent accompagner la décision prise sur la déclaration préalable, la réalisation de ces équipements propres à l’opération dès le stade de la division foncière, même si un ou deux terrains sont seulement détachés.
Les praticiens du foncier s’interrogent enfin sur la possibilité de régulariser, sans attendre le délai de dix ans, la situation d’un lot pour lequel le propriétaire n’avait pas déclaré une intention d’implanter un bâtiment.
On peut penser à la vente d’un lot, issu d’une propriété bâtie, le propriétaire conservant le reliquat consistant en un terrain nu et l’opération ayant réalisée sans déclaration préalable visant ce reliquat.
On peut penser à la division d’un terrain en deux lots, l’un étant vendu et faisant l’objet d’une déclaration ne visant que ce lot vendu, et non le reliquat conservé par le vendeur.
En cas d’intention du propriétaire de bâtir sur le reliquat ou de le vendre comme terrain à bâtir, faudra-t-il régulariser la situation de ce reliquat par une déclaration a posteriori, permettant alors la délivrance du permis de construire ?
Faudra-t-il attendre un délai de 10 ans, ou pourra-t-on considérer qu’il y avait eu lotissement partiel et qu’un permis de construire peut être délivré sur le reliquat, dès lors qu’il n’est pas subdivisé ?
Cette dernière approche supposerait que seuls les lots vendus soient pris en compte, et non les lots conservés, ce qui ne semble pas découler du texte de l’article L 442-1 donnant la nouvelle définition du lotissement.