Le législateur fiscal appréhende généralement les titres de sociétés dont l’actif est majoritairement composé d’immeubles de la même manière que les immeubles eux-mêmes.
Néanmoins, chaque régime fiscal spécifique à l’immobilier est assorti d’une définition particulière de la notion de « prépondérance immobilière« .
Il convient de préciser les principales règles fiscales concernées et les définitions de la notion de prépondérance immobilière correspondantes.
I – Impôts sur les bénéfices
a. Réévaluation libre
Les entreprises sont en droit de procéder à une réévaluation comptable de l’ensemble de leurs immobilisations corporelles et financières.
Au plan fiscal, les plus-values dégagées à l’occasion d’une telle opération entrent dans les bases de l’impôt dû dans les conditions de droit commun (barème progressif de l’impôt sur le revenu ou 33,33 % pour les sociétés assujetties à l’impôt sur les sociétés).
Cependant, lorsqu’une société assujettie à l’Impôt sur les Sociétés réalise une réévaluation libre entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2007, l’article 238 bis JA du Code Général des Impôts (CGI) lui permet de soumettre à une imposition au taux réduit de 16,5 % les plus-values nettes dégagées sur les immeubles et les titres de sociétés à prépondérance immobilière, quel que soit leur régime fiscal.
En contrepartie, la société doit prendre l’engagement de conserver les actifs concernés pendant une durée d’au moins cinq ans.
L’article 171 P de l’annexe II au CGI définit les sociétés à prépondérance immobilière visées par ces dispositions.
Leur patrimoine doit, à la clôture de l’exercice au cours duquel il est procédé à la réévaluation, être constitué d’immeubles ou de titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière pour un montant réelle supérieur à 50 % de la valeur de l’actif brut global.
b. Plus-values de cession de titres de participation
L’article 219 I a quinquies du CGI prévoit, que le taux d’imposition des plus-values à long terme sur cession de titres de participation réalisées par des sociétés assujetties à l’Impôt sur les Sociétés (IS) décroîtra progressivement pour aboutir à une exonération à compter de 2007 (sous réserve de la réintégration dans le résultat taxable au taux plein d’une quote-part de 5 % du résultat net des plus-values en cause).
Néanmoins, les titres des sociétés à prépondérance immobilière, quel que soit leur régime fiscal, ne pourront pas bénéficier de cette exonération et resteront imposables au taux réduit des plus-values à long terme (actuellement fixé à 15 %).
c. Plus-values immobilières des particuliers
Les parts ou actions de sociétés soumises au régime de l’article 8 du CGI (les sociétés assujetties à l’IS n’étant pas visées par les nouvelles règles) entrent dans le champ d’application du régime des plus-values immobilières lorsque ces sociétés détiennent des immeubles, ou des droits portant sur des immeubles non affectés à leur propre exploitation, dont la valeur réelle représente plus de 50 % de la valeur globale de leurs actifs.
Cette condition doit être remplie à la clôture des trois exercices précédant la cession.
A défaut, la plus-value relève du régime ordinaire des plus-values sur titres ne comportant pas (actuellement) d’abattement pour durée de détention.
II – Droits d’enregistrement
a. Droits d’enregistrement applicables en cas de mutation à titre onéreux
Les ventes de parts sociales, mais aussi d’actions, de sociétés à prépondérance immobilière doivent, y compris lorsque aucun acte n’a été établi, être enregistrées et sont assujetties à titre dérogatoire au droit proportionnel de 5 % calculé sur leur prix de cession (CGI art. 726).
Les dispositions de l’article 726 du CGI visent ainsi les cessions de parts sociales et d’actions de SA ou de SCA non cotées et de SAS dont l’actif brut total est principalement composé :
– de biens ou de droits immobiliers situés en France ;
– de participations dans des personnes morales non cotées, françaises ou étrangères, elles-mêmes à prépondérance immobilière.
L’appréciation de la prépondérance immobilière d’une société suppose de prendre en considération la valeur réelle des immeubles et droits réels immobiliers que cette société possède en France, quelle que soit leur affectation (les immeubles affectés par la société pour sa propre exploitation sont pris en compte dans la détermination de cette appréciation), et de la mettre en rapport avec la valeur brute réelle de la totalité des éléments d’actif français ou étranger qu’elle possède.
b. Droits de mutation à titre gratuit et Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
Les droits de mutation à titre gratuit (droits de donation et de succession) et l’ISF sont assis, sauf exception, sur une base identique, qui comprend, notamment pour les non-résidents, certaines participations dans des sociétés à prépondérance immobilière.