Droit de préemption urbain et en ZAD : entrée en vigueur des dispositions de la loi ALUR relatives aux demandes de documents et de visite.Droit de préemption urbain et en ZAD : entrée en vigueur des dispositions de la loi ALUR relatives aux demandes de documents et de visite.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit dans le Code de l’urbanisme la possibilité, pour le titulaire du droit de préemption urbain ou en zone d’aménagement différé (ZAD), de demander, dans le délai de préemption de deux mois :
– des documents complémentaires permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble vendu ainsi que, en cas de cession de parts de sociétés civiles immobilières (SCI), la situation sociale, financière et patrimoniale de la société ;
– ou encore à visiter le bien.
Dans ces deux hypothèses, un décret était attendu pour préciser limitativement la liste des documents pouvant être demandés et les modalités de la visite et, par voie de conséquence, permettre l’entrée en vigueur de ces dispositions. C’est chose faite avec deux décrets du 22 décembre 2014, publiés au Journal officiel du 24 décembre 2014, applicables aux déclarations d’intention d’aliéner reçues à compter du 1er janvier 2015.
Demande de documents complémentaires
Selon la nouvelle rédaction donnée à l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa de cet article, adresser au propriétaire, une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière.
Sont visés plusieurs documents que l’on peut distinguer selon que la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) concerne un immeuble ou des parts de sociétés civiles immobilières.
Concernant la cession d’immeubles :
• le dossier mentionné à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation : c’est-à-dire le Dossier de Diagnostic Technique ;
• s’il y a lieu, l’information prévue au IV de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement : c’est-à-dire l’information obligatoire quand l’immeuble a subi un sinistre donnant lieu au versement d’une indemnité prévue aux articles L. 125-2 et L. 128-2 du Code des assurances ;
• s’il y a lieu et s’ils existent, les documents dont la transmission à l’acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du Code de l’environnement (terrains situés en secteurs d’information sur les sols réalisés par les préfets et annexés aux documents d’urbanisme locaux, c’est-à-dire des secteurs qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement, et, les installations classées appartenant aux catégories définies par décret en Conseil d’État présentant des risques importants de pollution ou d’accident, des carrières et des installations de stockage de déchets) ;
• l’indication de la superficie des locaux prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet ou, s’il existe, le mesurage effectué par un professionnel : c’est-à-dire le mesurage dit Carrez ;
• les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble ;• sous réserve qu’ils soient mentionnés dans la DIA 😮 la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;o la convention ou le bail constitutif de droits personnels, et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;• sous réserve qu’il soit mentionné dans la DIA et qu’il ait été publié au service de la publicité foncière, l’acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux.
Concernant la cession de parts de SCI :
• les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ;
• les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l’article 1855 du Code civil ;
• le rapport de reddition de comptes établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l’article 1856 du Code civil ;
• à défaut des deux derniers documents, un état certifié par le gérant établissant la composition de l’actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.
La demande de pièces complémentaires peut devenir un moyen d’augmenter le délai dont dispose le titulaire pour exercer le droit de préemption. Le délai de deux mois ouvert pour préempter est suspendu à compter de la réception de la demande de pièces complémentaires. Le délai reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, mais si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision.
Conditions de visite
Le titulaire du droit de préemption peut demander (la demande est adressée par écrit au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionné dans la DIA) à visiter le bien aliéné, demande à laquelle le propriétaire peut évidemment refuser d’accéder (son silence gardé pendant huit jours à compter de la réception de la demande de visite vaut refus de visite).
Cette demande, non seulement, suspend le délai à la réception de la réponse négative expresse ou la naissance de la réponse négative tacite, ou, à la visite effective (visite qui doit avoir lieu dans les quinze jours de la réception de la réponse écrite acceptant la visite ; passés ces quinze jours, le délai d’instruction de la déclaration n’est plus suspendu) mais permet au titulaire si, après le refus ou la visite, le délai est de moins d’un mois, de bénéficier d’un mois complet pour préempter. Le propriétaire qui accepte la visite doit en informer préalablement les occupants indiqués dans la déclaration d’intention d’aliéner.
La demande de visite doit mentionner le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite.
La demande doit indiquer que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier.