Bail commercial : parution du décret « Pinel« .
Note de M. Yves ROUQUET :
1. Charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux
Mesures d’application de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, ces questions sont traitées aux articles R. 145-35 à R. 145-37 nouveaux du Code de commerce, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Détermination des charges locatives
Sur ce sujet, on retiendra de l’article R. 145-35 que ne peuvent donner lieu à récupération auprès du locataire :
• les dépenses relatives aux grosses réparations (C. civ., art. 606), ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 (étant précisé que ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique) ;
• les impôts (notamment la contribution économique territoriale), taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; le texte réserve toutefois un sort particulier à la taxe foncière et à ses taxes additionnelles, ainsi qu’aux impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, puisque ceux-ci peuvent être imputés au locataire ;
• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Pondération conventionnelle de la répartition
Selon le texte, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Si tel est le cas, ces pondérations doivent être portées à la connaissance des locataires.
État récapitulatif annuel de l’inventaire de charges
Alors que l’article L. 145-40-2 du Code de commerce renvoie au pouvoir réglementaire la détermination d’un état récapitulatif annuel de l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, l’article R. 145-36 nouveau du Code de commerce précise que cet état récapitulatif :
• inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges,
• doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Le texte nouveau impose en outre au bailleur de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Délai de communication des éléments relatifs aux travaux
L’article R. 145-37 nouveau du Code de commerce précise que l’état et le budget prévisionnels des travaux à venir dans les trois ans, ainsi que l’état récapitulatif des travaux effectués dans les trois dernières années (avec indication de leur coût) sont communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.
À la demande du locataire, le bailleur lui communique également tout document justifiant le montant de ces travaux.
2. Date du congé donné par LRAR
Alors que, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, le congé peut être donné, au libre choix de chacune des parties, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, un nouvel article R. 145-1-1 du Code de commerce, applicable aux contrats en cours au 5 novembre 2014, précise que, lorsque le recours à un huissier n’a pas été choisi, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
3. Date d’exigibilité du loyer révisé
En supprimant la dernière phrase du dernier alinéa de l’article R. 145-20 du Code de commerce, le pouvoir réglementaire retire aux cocontractants la faculté de fixer la date d’exigibilité du nouveau prix à une autre date que celle du jour de la demande en justice.
Cette modification du texte vaut pour les contrats en cours au 5 novembre 2014.