Le décret du 10 septembre 2010 précise certains aspects de la réforme des règles de TVA immobilière opérée par la loi de finances rectificative pour 2010.
I/ Opérations portant sur des immeubles
A. – Conditions d’option pour la TVA
Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, ainsi que les livraisons de terrains ne répondant pas à la qualification de terrain à bâtir, qui n’entraient pas dans le champ d’application de la TVA immobilière de l’ancien article 257, 7° du CGI, sont désormais dans le champ d’application de la TVA de droit commun mais bénéficient d’une exonération (CGI, art. 261, 5) et peuvent faire l’objet d’une option (CGI, art. 260, 5° bis).
L’Administration précise les modalités d’exercice de cette option pour la TVA par le cédant de l’immeuble ou du terrain non à bâtir (CGI, ann. II, art. 201 quater).
L’option doit être exprimée dans l’acte constatant la mutation, et de manière distincte lorsque des immeubles, fractions d’immeuble ou droits immobiliers relèvent de règles différentes pour la détermination de la base d’imposition (CGI, art. 266 et 268).
Ainsi, lorsqu’un assujetti est amené à céder un terrain comportant une partie qui ne répond pas à la qualification de terrain à bâtir et une autre partie qui y répond et qu’il a acquise dans des conditions conduisant à placer la cession sous le régime de la marge, l’acte devra comporter une claire distinction entre l’une et l’autre partie quand bien même l’ensemble sera soumis à la TVA s’il exerce l’option pour la partie non à bâtir, dès lors que celle-ci sera taxée sur le prix total alors que la partie à bâtir sera taxée sur la seule marge.
B. – Modalités de régularisation de TVA
Sont également précisées les modalités de régularisation de la TVA initialement déduite, notamment pour les opérations de crédit-bail immobilier (CGI, ann. II, art. 207, II, III et IV modifiés).
C. – Obligations déclaratives
• Livraisons à soi-même – Tous les immeubles neufs, quelle que soit leur destination, doivent désormais faire l’objet d’une livraison à soi-même (LASM) lorsqu’ils ne sont pas revendus dans les deux ans de leur achèvement (CGI, art. 257, I, 3, 1°, a).
Sont précisées par l’Administration les obligations déclaratives du redevable de la livraison à soi-même à la suite de l’achèvement des travaux :
– pour les LASM d’immeubles neufs que le cédant avait acquis au préalable en tant qu’immeuble à construire (CGI, ann. II, art. 244, I nouveau), dans le mois qui suit la date du dépôt en mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire, le redevable de la livraison à soi-même doit informer par un imprimé spécial l’Administration de la date à laquelle est intervenu l’achèvement.
En effet, au sens de cette réglementation, l’achèvement s’entend du dépôt de la déclaration mentionnée à l’article L. 462-1 du Code de l’urbanisme qui est réputé intervenir lorsque l’état d’avancement des travaux est tel qu’il permet une utilisation effective du bâtiment selon sa destination.
– pour les LASM de logements dans le cadre de dispositifs d’accession sociale à la propriété (CGI, ann. II, art. 244, II nouveau), dès qu’il dispose de tous les éléments d’information nécessaires à la liquidation de la taxe à la suite de l’achèvement de l’immeuble, le redevable est tenu de déposer au service des impôts du lieu de la situation de l’immeuble une déclaration particulière conforme au modèle fixé par l’administration.
• Opérations réalisées en dehors d’une activité économique – Les obligations déclaratives des non-assujettis qui sont redevables de la TVA à raison de la cession d’un immeuble neuf acquis au préalable en tant qu’immeuble à construire (VEFA) sont précisées.
La personne qui réalise ce type de livraison est tenue de remettre au comptable de la Direction générale des finances publiques compétent une déclaration conforme au modèle fixé par l’Administration et contenant les éléments nécessaires à la liquidation de la TVA au moment de l’exécution de la formalité de l’enregistrement.
La TVA ainsi liquidée est acquittée au moment de cette formalité (CGI, ann. II, art. 250 nouveau).
D. – Règles de liquidation
Concernant les livraisons à soi-même (LASM) d’immeubles neufs, le constructeur dispose d’un délai qui court jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble pour liquider la taxe afférente à la livraison à soi-même sur sa déclaration de TVA (CGI, art. 270, II).
Le décret précise que des prorogations du délai prévu par l’article 270, II du CGI peuvent être accordées au constructeur par le directeur départemental ou le directeur régional des finances publiques sur demande motivée par l’impossibilité d’établir la base taxable définitive avant l’expiration de ce délai (CGI, Ann. II, art. 245 nouveau).
II/ Modalités d’exercice et de renonciation de l’option pour le paiement de la TVA pour certaines opérations
Par ailleurs, l’Administration aménage les modalités de mise en œuvre de l’option pour le paiement de la TVA des opérations suivantes :
– de location de locaux nus (CGI, ann. II, art. 194 modifié ; CGI, ann. II, art. 242-0 H abrogé).
L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.
Dans le cas d’une option au titre d’un immeuble non encore achevé, la dénonciation peut intervenir à compter du 1er janvier de la neuvième année qui suit celle au cours de laquelle l’immeuble a été achevé.
L’option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.
– relatives aux services suivants réalisés par les collectivités territoriales, leurs groupements ou leurs établissements publics : fourniture de l’eau dans les communes de moins de 3.000 habitants, assainissement, abattoirs publics, marchés d’intérêt national, enlèvement et traitement des ordures (CGI, ann. II, art. 201 quinquies nouveau).
Les collectivités territoriales, leurs groupements ou leurs établissements publics qui, en application de l’article 260 A du CGI, optent pour leur assujettissement à la TVA au titre des opérations relatives aux services énumérés à cet article ou à certains d’entre eux prennent une décision distincte pour chaque service.
L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.
L’option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.
– de location de biens ruraux (CGI, ann. II, art. 202 nouveau).
L’option pour le paiement de la TVA exercée par les personnes qui donnent en location, en vertu d’un bail ayant date certaine, des terres et bâtiments d’exploitation à usage agricole peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.
L’option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.