Le régime de la vente d’immeubles à rénover, créé par la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 (dite « loi ENL ») et d’ordre public dans le secteur protégé, est devenu effectif avec le décret du 16 décembre 2008.
La partie réglementaire du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) est complétée par un chapitre relatif aux ventes d’immeubles à rénover, lequel comporte quatre sections comprenant les articles R. 262-1 à R. 262-15.
La première section contient des dispositions générales et commence par donner une définition des travaux de rénovation d’un immeuble, au sens de l’article L. 262-1 du CCH.
Cette définition exclut les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction pour laquelle seul le régime de la vente d’immeuble à construire est possible.
Les articles R. 262-2 et R. 262-3 précisent le contenu du mandat qui peut être donné par l’acquéreur au vendeur, ainsi que les pouvoirs du maître d’ouvrage (libre choix des architectes et entreprises, réception des travaux…).
Le décret règle aussi les modalités de constatation de l’achèvement des travaux, leur réception par le vendeur et leur livraison à l’acquéreur et les éventuels litiges qui peuvent en découler.
La deuxième section est consacrée à la conclusion du contrat de vente d’immeuble à rénover.
Elle précise le contenu de l’acte authentique, notamment sur la nature et la consistance des travaux à effectuer, leur délai de réalisation et l’indication du prix de l’immeuble.
Celui-ci s’entend comme « le prix payé par l’acquéreur incluant celui de l’existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur » (art. R. 262-9 CCH).
Les documents contractuels doivent distinguer ces deux parties du prix, la réalité de la répartition du prix de l’immeuble entre celui de l’existant et celui des travaux devant être attestée par « un homme de l’art« .
Les paiements relatifs au prix des travaux ne peuvent excéder 50% une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux, 95% une fois achevé l’ensemble des travaux et le solde est payé à la livraison.
Le décret règle la question des pénalités de retard – dont le taux ne peut excéder celui de l’intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points – ainsi que les modalités de révision du prix des travaux.
La troisième section concerne la garantie extrinsèque d’achèvement des travaux que doit fournir le vendeur.
Enfin, la dernière section concerne la promesse de vente : celle-ci doit comprendre les différentes indications prévues à l’article L. 262-9 du CCH (dont le dossier de diagnostic technique), la surface de l’immeuble faisant l’objet du contrat, la nature des travaux à effectuer et le prix de vente de l’immeuble tel que prévu à l’article R. 262-9 du CCH.