Publication du décret relatif à la réforme des autorisations d’urbanisme.
Note de M. Philippe BILLET :
1. La simplification des autorisations d’urbanisme
Cette simplification réduit les onze régimes d’autorisations et quatre régimes de déclarations qui existaient jusqu’alors à trois permis (permis de construire, permis d’aménager et permis de démolir), à une déclaration préalable et à une autorisation spécifique pour les remontées mécaniques et l’aménagement des pistes de ski.
Sans oublier de ménager une place à part entière aux dispenses de toute formalité au titre du Code de l’urbanisme, que cela concerne les constructions nouvelles ou les travaux exécutés sur des constructions existantes et changements de destination de ces constructions, sous réserve, pour ceux-ci, qu’ils ne relèvent pas d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable.
Il faut enfin réserver le cas particulier du permis délivré à titre précaire, dont l’existence avait été anticipée par le décret du 4 octobre 2006 relatif aux permis délivrés à titre précaire désormais abrogé, mais dont le régime est repris in extenso par le décret du 5 janvier 2007.
Pour les constructions nouvelles, le principe est celui du permis de construire sauf exceptions, visant celles dispensées de toute formalité ou soumises à déclaration préalable, pour lesquelles le décret procède à une unification reposant sur des listes limitatives.
2. Les garanties attachées à l’instruction et à la délivrance des autorisations d’urbanisme
Le décret du 5 janvier 2007 fixe les délais d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme en distinguant les déclarations préalables (1 mois), les permis de démolir et permis de construire concernant une maison individuelle (2 mois) des autres demandes de permis de construire et demandes de permis d’aménager (3 mois).
S’il assortit ces délais de droit commun de majorations particulières dans certaines situations ou de prolongations exceptionnelles, il limite les « mauvaises surprises », puisque ces augmentations de délai ne sont opposables qu’après avoir été notifiées au pétitionnaire en respectant certaines modalités, notamment de l’être dans le mois suivant le dépôt de la demande.
Le décret organise le régime des différents avis qui doivent être sollicités mais, surtout, celui des décisions tacites ou expresses : le principe est celui de l’obtention d’une autorisation ou non opposition tacite à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé et notifié, sauf exceptions limitativement énumérées, qui valent rejet tacite de la demande.
Par ailleurs, la décision qui accorde le permis doit préciser les conditions dans lesquelles elle devient exécutoire. Pour le reste, le décret transpose au permis d’aménager les règles qui existaient déjà, mutatis mutandis, pour le permis de construire.
3. Les articulations « externes » des autorisations d’urbanisme
Le décret précise l’articulation entre les permis de construire et d’aménager et la non-opposition à déclaration avec les autorisations issues de législations indépendantes.
Il distingue ainsi les opérations pour lesquelles le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue par une autre législation, comme lorsque le projet est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord de l’architecte des bâtiments de France ou du préfet de région ; les opérations pour lesquelles l’autorisation prévue par une autre législation dispense de permis ou de déclaration préalable, comme lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application du Code minier et, enfin, les opérations pour lesquelles la délivrance d’un permis ou la réalisation des travaux est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation, comme lorsque le projet est situé dans un site inscrit, les travaux ne pouvant pas être entrepris avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration, qui tiennent lieu de la déclaration préalable exigée au titre de la réglementation sur les sites et monuments naturels.
4. L’amélioration du contenu de la demande d’autorisation
Le dossier de demande est principalement complété, par rapport au régime antérieur, par une attestation du pétitionnaire selon laquelle il remplit les conditions pour déposer une demande de permis, telles qu’elles sont fixées par l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme (propriétaire du terrain, mandataire, personne autorisée, co-indivisaire ou mandataire de l’indivision ou qualité pour bénéficier de l’expropriation).
Un projet architectural, plus complet, remplace le volet paysager qui prévalait jusqu’alors, et comporte des détails architecturaux inédits s’agissant notamment du plan de masse ou du plan des façades et toitures.
5. La réforme du régime du lotissement
La nouveauté ne réside pas tant dans l’existence du permis d’aménager, qui remplace notamment l’autorisation de lotir, que dans une nouvelle approche du lotissement.
À la définition désormais légale de celui-ci, le décret oppose une liste de ce qui ne constitue pas un lotissement et des terrains exclus de la computation du nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière.
Il complète, par ailleurs, le contenu de la demande par un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des bâtiments mais en exclut désormais les statuts de l’association syndicale et l’engagement du lotisseur à provoquer, dans certaines conditions, la réunion de cette association.
Il impose en revanche au lotisseur, lorsqu’il procède à la répartition de la Surface de plancher Hors Oeuvre nette (SHON) maximale entre les lots, de fournir aux attributaires de lots un certificat indiquant la SHON constructible sur le lot, qui devra être joint à la demande de permis de construire.
Il maintient pour l’essentiel le régime de la cession des lots, en confirmant explicitement la possibilité d’une promesse unilatérale de vente avant la délivrance de l’autorisation de lotir, réglant le régime de l’indemnité d’immobilisation.
Il est plus sévère s’agissant des conditions de délivrance du permis de construire dans l’hypothèse de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, dès lors qu’il exige que soient achevés « les équipements desservant le lot », et plus seulement « les plates-formes des voies desservant les terrains ».
Le régime de la caducité des règles du lotissement, enfin, dont le décret améliore l’écriture : il précise ainsi le délai d’affichage en mairie de l’avis par lequel l’autorité compétente accepte de ne pas rendre caduques les règles propres au lotissement et son annexion, le cas échéant, au plan local d’urbanisme.
Il modifie cependant les modalités d’information des colotis dans l’hypothèse de l’approbation d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur qui rend caduques les règles d’urbanisme spécifiques à des lotissements qui ont été approuvées avant le 30 juin 1986 : l’information selon laquelle les règles du lotissement cesseront de s’appliquer et qu’ils peuvent en demander le maintien est limitée « au moment de l’enquête publique« , avec affichage pendant deux mois en marie et non plus six mois avant avec affichage pendant deux mois.
Le décret ne reprend pas le dispositif d’incorporation du règlement du lotissement au PLU après la vente du dernier lot ou cinq ans après l’autorisation de lotir.
6. L’adaptation des modes particuliers d’occupation des sols
L’implantation des habitations légères de loisirs et l’installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes et au camping, ainsi que le régime des remontées mécaniques et les aménagements de domaine skiable ont fait l’objet de diverses modifications.
7. La simplification du contrôle de conformité
Le décret conserve le principe du contrôle de conformité des travaux mais responsabilise plus le bénéficiaire de l’autorisation de construire : si, antérieurement, la déclaration de conformité ne pouvait être remplie que par un architecte alors qu’il relevait de ce bénéficiaire le soin de déclarer l’achèvement des travaux, ce dernier doit désormais déclarer et l’achèvement et la conformité.
Le nouveau régime institue également la possibilité d’une déclaration d’achèvement par tranche, sans l’étendre à la conformité.
À compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux, voire de cinq mois lorsque le récolement des travaux est rendu obligatoire dans certains cas, repris mutatis mutandis de l’article R. 460-3.
Si elle estime que les travaux ne sont pas conformes, l’autorité compétente met en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée.
À défaut, elle doit lui délivrer une attestation de non contestation de conformité qui, si elle le refuse de façon explicite ou tacite, est fournie par le préfet.
8. La rénovation du régime du certificat d’urbanisme
Le décret organise la présentation, le dépôt et la transmission de la demande de certificat, mais peu d’éléments sont modifiés.
Le délai d’instruction est réduit à un mois pour le certificat dit « neutre » au lieu de deux précédemment, ce dernier délai étant maintenu pour le certificat dit « pré-opérationnel ».
Les innovations essentielles résident dans la création d’un certificat d’urbanisme tacite, né du silence gardé sur la demande dans le délai prévu, mais les effets sont alors ceux d’un certificat « neutre », y compris pour le certificat « pré-opérationnel ».
9. La révision du Règlement National d’Urbanisme
S’il distingue, à l’instar du régime antérieur, les dispositions supplétives des dispositions d’ordre public, le décret du 5 janvier 2007 revisite les règles générales de l’urbanisme en les étendant explicitement à l’ensemble des autorisations et déclaration d’urbanisme ainsi qu’aux autres utilisations du sol prévues par le Code de l’urbanisme.
Le décret complète le règlement national d’urbanisme par deux dispositions d’ordre public applicables aux divisions foncières subordonnées à déclaration préalable.
10. Les nouvelles règles contentieuses
Le décret étend à la décision de non-opposition à la déclaration préalable le dispositif mis en place par le décret du 31 juillet 2006 relatif aux règles de caducité du permis de construire et modifiant le Code de l’urbanisme qui institue un régime particulier de suspension du délai de validité du permis de construire en cas de recours en annulation devant le juge administratif ou de recours devant le juge civil en application de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.
Surtout, il modifie très sensiblement le régime de la notification des recours de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme : il supprime son application aux documents d’urbanisme, ce qui va réduire à néant les effets de la jurisprudence qui interprétait très extensivement la notion ; il l’étend en revanche aux recours contre un certificat d’urbanisme qui en étaient exclus et le maintient pour les décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire ou de démolir, et l’applique au permis d’aménager.
Mention de cette obligation de notification doit figurer sur l’affichage sur le terrain de l’autorisation en cause.
Le décret modifie, par ailleurs, le régime du délai de recours contre les décisions de non-opposition à une déclaration préalable et différents permis en supprimant l’affichage en mairie comme élément constituant le point de départ du recours pour le limiter à l’affichage sur le terrain.
Il éteint enfin tout recours en annulation contre les permis de construire ou d’aménager et décisions de non-opposition à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement, dont la date est constituée par la réception de la déclaration d’achèvement.
11. Entrée en vigueur et transitions
L’ordonnance du 8 décembre 2005 comme le décret du 5 janvier 2007 doivent, en principe, entrer en vigueur le 1er juillet 2007.
Certaines réserves et quelques aménagements ont toutefois été organisés : ce sont deux mois et non pas un dont dispose l’autorité compétente pour demander au pétitionnaire de compléter son dossier de demande de permis et pour lui indiquer la modification du délai de droit commun d’instruction, s’agissant des demandes déposées entre le 1er juillet et le 30 septembre 2007 inclus.
En revanche, est entré rétroactivement en vigueur au 1er janvier 2007 le dispositif permettant aux colotis de certains lotissements de s’opposer à la caducité des règles d’urbanisme spécifiques au lotissement.
Il en va de même du dispositif introduit dans le Code de la construction et de l’habitation concernant le dépassement du coefficient d’occupation des sols en cas de respect du critère de performance énergétique et qui sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter de cette date.
Enfin, le décret précise que les dispositions des articles R. 600-1 (notification des recours), R. 600-2 (délai de recours contre certains actes) et R. 600-3 (règles de forclusion) nouveaux sont applicables aux actions introduites à compter du 1er juillet 2007.