Après la réforme opérée par l’ordonnance du 1er juillet 2004, le décret du 21 octobre 2005 modifie le décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (dite loi « Hoguet »).
Ses dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2006 ; les cartes professionnelles en cours de validité à cette date demeurent valables jusqu’à la date initialement prévue pour leur expiration.
Carte professionnelle.
Désormais, à compter du 1er janvier 2006, aux deux cartes actuellement existantes en cas d’exercice conjoint des activités de gestion immobilière, d’une part, et de transactions sur immeubles et fonds de commerce, d’autre part, est substituée une carte unique mentionnant la teneur des activités exercées (transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, ou marchand de listes). La mention « Marchand de listes » est exclusive des précédentes.
Les formalités de renouvellement de la carte en préfecture vont être espacés puisque la durée de validité de la carte, actuellement fixée à un an, est portée à dix ans par le décret.
Critères d’aptitude professionnelle.
Les conditions relatives à l’aptitude professionnelle des intermédiaires immobiliers sont moins restrictives que celles strictement définies par les articles 11 à 16-5 du décret du 20 juillet 1972.
Le texte nouveau n’impose plus que la justification par le requérant de l’obtention de certains diplômes limitativement énumérés. Indépendamment de tous diplômes, seront aptes les personnes ayant occupé un tel emploi pendant au moins dix ans (cette durée est réduite à quatre ans sous certaines conditions).
Ces conditions d’aptitude sont désormais applicables à l’identique aux ressortissants d’Etats membres de la Communauté européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen.
Garantie financière.
Les entreprises d’assurance et les établissements de crédit agréés en France ou dans un autre Etat membre de la Communauté européenne (ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen) peuvent désormais délivrer leur garantie à un intermédiaire immobilier.
Cette garantie résulte d’un engagement écrit (pas forcément un cautionnement) fixant les conditions générales de la garantie et précisant notamment son montant, sa durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités du contrôle exercé par celui-ci ainsi que les contre-garanties éventuellement exigées par lui.
En cas de changement de garant, le nouvel engagement peut stipuler que le nouveau garant reprend la garantie du précédent, avec tous les effets qui y sont attachés.
La cessation de garantie doit faire l’objet d’un avis dans un quotidien du département où est situé le siège (ou le principal établissement) de l’intermédiaire garanti.
Le garant doit également informer immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans, ainsi que les personnes lui ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et, le cas échéant, le président du conseil syndical.
Dans tous les cas, la lettre doit mentionner le délai de production des créances ainsi que son point de départ.
Rémunération immédiate de l’intermédiaire.
Le décret prévoit que « Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire« .
Les versements reçus par les intermédiaires immobiliers peuvent être effectués par les moyens de paiement traditionnels (chèque, virement, mandat postal) mais aussi, désormais, par carte de paiement.
Le décret innove également en excluant spécifiquement les « rémunérations ou commissions » des sommes qui doivent obligatoirement être versées au compte exclusivement affecté à la réception des « versements ou remises » visés à l’article 5 de la loi Hoguet.
Il interdit, par ailleurs, à l’intermédiaire « marchand de listes » de recevoir paiement préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement les listes ou les fichiers requis.
Enfin, en ce qui concerne les locations dites saisonnières de locaux meublés (d’une durée maximale non renouvelable de 90 jours), le texte nouveau maintient la prohibition des versements faits à titre de réservation plus de six mois avant le début de la location ou qui excèdent 25 % du montant total du loyer.
Il précise désormais que le versement du « solde du loyer ne peut être exigé qu’un mois, au plus tôt, avant l’entrée dans les lieux » (le texte précédent indiquait seulement que le solde pouvait être versé contre remise des clés). Avis de ces versements est donné au propriétaire ou au bailleur dans les conditions stipulées au mandat.