L’article 123 de la loi relative à la lutte contre les exclusions, puis les décrets et arrêtés d’application ont introduit dans le Code de la Santé Publique des mesures d’urgence contre le saturnisme. Parmi ces mesures figurent entre autres « l’état des risques d’accessibilité au plomb » dans les zones d’un département délimitées par un arrêté du préfet.
Ainsi, tout particulier qui vend un appartement dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1948, situé dans une zone d’exposition à risque définie par un arrêté préfectoral, est tenu d’annexer au contrat réalisant la vente, un rapport d’expertise sur les peintures au plomb, datant de moins d’un an.
Pour établir ce rapport d’expertise, la circulaire donne sous la forme d’un guide la méthodologie pour réaliser cet état des risques d’accessibilité au plomb.
OBJECTIF ET ETENDUE DE L’ETAT DES RISQUES D’ACCESSIBILITE AU PLOMB :
L’objectif de l’état des risques est de répondre aux questions suivantes :
– Les revêtements des éléments de construction de l’immeuble contiennent-ils du plomb ? Si oui, où et à quelle concentration ?
– Des revêtements contenant du plomb présentent-ils un risque d’accessibilité ? Si oui, de quelle nature et de quelle importance ?
La réponse à ces questions permet de connaître :
– Le danger potentiel (pour les occupants et les professionnels du bâtiment) lié à la présence de revêtements en bon état qui contiennent du plomb;
– Le danger immédiat (pour les occupants) lié à la présence des surfaces dégradées contenant du plomb.
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Si le bien immobilier mis en vente est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriétés) l’état des risques porte sur les parties privatives mises en vente. Si l’état des risques n’a pas été réalisé sur les parties communes, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés concernant ces parties communes. Sa responsabilité pourra être recherchée, solidairement avec les autres copropriétaires.
Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l’habitation, l’état des risques porte sur les parties affectées à l’habitation. Dans les locaux annexes de l’habitation, l’état des risques porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que buanderie, combles habitables, cave, garage…
L’état des risques porte sur toutes les surfaces situées à l’intérieur des locaux. Concernant les surfaces extérieures, il porte au moins sur les balcons et les faces extérieures des portes et fenêtres.
La recherche de canalisations en plomb, pour l’évaluation des risques liés à la dissolution de plomb dans l’eau potable, ne fait pas partie des objectifs de l’état des risques d' »accessibilité au plomb au sens de l’article R.32.10 du Code de la Santé Publique.
METHODOLOGIE DE L’INSPECTION :
En application des articles L.1334-5 et R.3211 du Code de la Santé Publique, l’état des risques « est dressé par un contrôleur technique agréé au sens de l’article L.111-25 du Code de la Construction et de l’Habitation ou par un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission ».
« Les fonctions d’expertise ou de diagnostic sont exclusives de toute autre activité d’entretien ou de réparation de cet immeuble ».
Méthodes d’analyse du plomb :
1 – Seuils réglementaires :
L’état des risques est considéré comme positif pour une unité de diagnostic lorsque au moins l’une des conditions suivantes est vérifiée pour au moins une des mesures réalisées sur cette unité :
– « soit la concentration sufacique en plomb total mesurée à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X est supérieure ou égale à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm²) ;
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– soit la concentration massique en plomb total mesurée en laboratoire sur un échantillon est supérieure ou égale à 5 milligrammes par gramme (5 mg/g) ;
– soit la concentration massique en plomb acido-soluble mesurée en laboratoire sur un échantillon est supérieure ou égale à 1,5 milligramme par gramme (1,5 mg/g) ».
2 – Mesure par appareil portable à fluorescence X (XRF)
La nécessité d’une connaissance exhaustive de la présence ou de l’absence de revêtements contenant du plomb dans l’immeuble oblige à réaliser un nombre important d’analyses. Les appareils portatifs à fluorescence X permettant de les réaliser rapidement. Ils donnent à l’inspecteur une connaissance immédiate du résultat qui peut lui permettre d’optimiser le nombre de points de mesure.
C’est une mesure non destructive et qui évite la dissémination de poussières de plomb éventuellement liée au prélèvement. La fluorescence X permet de déceler une peinture au plomb sous un papier peint ou une moquette murale.
Cette méthode sera donc utilisée préférentiellement.
3 – Test colorimétriques
L’utilisation de tests colorimétriques de terrain n’est pas admise pour la réalisation de l’état des risques d’accessibilité. En effet, il s’agit de méthodes qualitatives, ne répondant pas à l’exigence de mesure de la concentration en plomb fixée par l’article R. 32-10 du Code de la Santé Publique. La non-détection de plomb, par un test colorimétrique ne garantit pas que la concentration en plomb est effectivement inférieure aux seuils réglementaires.
4 – Prélèvement de revêtements
Un prélèvement du revêtement pour analyse chimique en laboratoire est effectué lorsque l’inspecteur ne dispose pas d’un appareil XRF, ou bien lorsque la mesure XRF n’est pas possible (exemple des surfaces insuffisamment planes ou difficiles d’accès pour l’appareil de mesure, ou mesures non concluantes au regard de la précision de l’appareil.
5 – Etat de conservation des revêtements
La description de l’état de conservation des revêtements a pour but de juger s’il existe un risque d’accessibilité au plomb.
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Si l’inspection est réalisée à l’aide d’un appareil XRF, seuls les revêtements contenant du plomb à une concentration supérieure à 1 mg/cm² font l’objet de cette description.
Pour les revêtements faisant l’objet de prélèvements, les résultats de l’analyse chimique seront connus seulement après la visite. Par conséquent, la description de leur état de conservation doit être systématique lors de la visite ou bien elle doit faire l’objet d’une seconde visite lorsque les résultats d’analyse sont connus.
ETAT DES RISQUES D’ACCESSIBILITE
Le rapport comprend les informations et documents suivants :
– La liste complète des pièces constituant le rapport, annexes comprises, et le nombre total de pages ;
– L’identification et les coordonnées du commanditaire de l’état des risques ;
– L’identification et les coordonnées de l’organisme chargé de la mission, l’identification de l’inspecteur et sa signature ;
– Les références du contrat d’assurance de l’organisme chargé de la mission ;
– La ou les date(s) d’inspection et la date du rapport ;
– L’adresse et la localisation du bien immobilier qui a fait l’objet de la mission ;
– La description du bien immobilier objet de l’inspection, en indiquant s’il fait partie d’un ensemble immobilier (dont on donnera alors une description sommaire), en indiquant s’il est habité lors de la visite, notamment par des enfants (en précisant leur âge) et, en cas de vente prévue, s’il doit être vendu vide d’occupants, lorsque cette information est disponible ;
– Le plan ou le croquis des locaux éventuel ;
– La liste détaillée des locaux visités et des locaux non visités, avec l’explication de l’absence de visite, et la liste, par local visité, des unités de diagnostic susceptibles de présenter des revêtements contenant du plomb ;
– Le type d’appareil XRF utilisé le cas échéant.
Les informations et documents précités pourront être fondus dans des documents synthétiques.
Le résumé de l’état des risques contient :
1 – La liste des locaux visités et des locaux non visités.
2 – La liste des locaux dans lesquels des peintures au plomb ont été identifiées, le cas échéant.
3 – La liste des locaux dans lesquels des peintures au plomb sont dégradées, le cas échéant.
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La conclusion de l’état des risques comprend selon les résultats la ou les mentions suivantes :
1 – L’état des risques n’a pas révélé la présence de revêtements contenant du plomb.
2 – L’état des risques a révélé la présence de revêtements contenant du plomb.
3 – L’état des risques a révélé la présence de revêtements dégradés contenant du plomb.