Vente d’un ensemble immobilier à usage locatif et reprise par l’acquéreur des contrats nécessaires à l’exploitation de l’ensemble immobilier.
S’il survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise (C. trav. art. L 122-12, al. 2).
Aux termes d’une jurisprudence bien établie, ces dispositions s’appliquent en cas de transfert d’une entité économique autonome, c’est-à-dire d’un ensemble organisé de personnes et d’éléments corporels et incorporels permettant l’exercice d’une activité économique poursuivant un objectif propre.
Jugé qu’un tel transfert existait en cas de cession d’un ensemble immobilier à usage locatif, dès lors que la cession ne portait pas seulement sur l’ensemble immobilier mais emportait également reprise par l’acquéreur du service de gardiennage et d’entretien qui en relevait, ainsi que des contrats nécessaires à l’exploitation de la résidence.
En conséquence, après la cession, le cédant ne pouvait pas licencier le personnel de gardiennage et d’entretien tandis que l’acquéreur ne pouvait pas subordonner la poursuite des contrats de travail à l’acceptation par les salariés d’une modification desdits contrats.
Note :
La Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises qu’un immeuble ne constitue pas une entité économique autonome poursuivant un objectif économique, de sorte que sa cession ne relève pas en principe de l’article L 122-12, al. 2 du Code du travail (Cass. soc. 3-10-1989 ; Cass. soc. 31-1-2001 ; Cass. soc. 14-3-2006).
Comme le montre la décision du 14 février 2007, ce principe comporte des limites.
Lorsque la vente d’un ensemble immobilier porte non seulement sur les bâtiments mais aussi sur les services qui y sont attachés et les contrats qui les concernent, on peut être en présence d’une véritable entité économique exerçant une activité économique au sens de l’article 1 § 1, c de la directive 2001/23 CE du 12 mars 2001.
Mais cette caractéristique ne justifie pas à elle seule l’application de l’article L 122-12 du Code du travail ; il faut, en outre, que l’activité économique relève d’un ensemble organisé de personnes et d’éléments corporels ou incorporels poursuivant un objectif propre, dont le passage sous une autre direction révèle le transfert.
Tel était le cas en l’espèce.