En cas de mutations successives de terrains à bâtir soumises à la TVA immobilière et exonérées de droits de mutation moyennant l’engagement de construire dans le délai de quatre ans, chaque acquéreur qui prend cet engagement est obligé individuellement à l’égard de l’administration fiscale à supporter les conséquences pécuniaires du défaut de construction dans son propre délai.
Note de Mme Neyla GONZALEZ-GHARBI :
Par acte du 2 septembre 1991, une Société Civile Immobilière (SCI) a acquis auprès d’une Société à Responsabilité Limitée (SARL) un terrain à bâtir et a pris l’engagement de réaliser dans un délai de quatre ans les travaux nécessaires à l’édification d’un ou plusieurs bâtiments? en vue de bénéficier du régime fiscal de faveur prévu par l’article 691 du Code Général des Impôts (CGI), aujourd’hui codifié sous l’article 1594 0G du même code.
En conséquence, la mutation a été soumise à la TVA immobilière et exonérée de droits de mutation.
L’engagement souscrit n’ayant pas été tenu, l’administration fiscale a notifié à la SCI, le 6 juillet 2001, un redressement portant sur les droits d’enregistrement dont celle-ci a été exonérée.
La SCI contestait l’exigibilité de ces droits de mutation en prétendant qu’elle ne pouvait pas se voir reprocher de n’avoir pas, elle-même, construit alors que la SARL auprès de qui elle avait acheté le terrain n’avait pas respecté son propre engagement de construire lorsqu’elle avait acquis le terrain, le 23 novembre 1987 en prenant l’engagement de construire, venu à expiration le 22 novembre 1991.
Ce moyen est écarté par la Cour de cassation en termes lapidaires : « Attendu que l’application du régime de faveur à chaque transaction immobilière d’un terrain à bâtir est subordonnée au respect de l’engagement visé à l’article 691 du CGI, de sorte que quel que soit le nombre d’acquéreurs successifs d’un même terrain, le simple fait d’avoir pris l’engagement de construire ayant engendré une imposition atténuée oblige individuellement ces personnes à l’égard de l’administration fiscale« .
La solution consacre le caractère personnel de l’obligation contractée par chacun des sous-acquéreurs d’un terrain à bâtir, de respecter l’engagement qu’il a souscrit en vue de s’exonérer des droits de mutation normalement exigibles.
L’acquéreur initial n’est pas délié de son engagement par le fait qu’il ait revendu le terrain dans le délai de quatre ans : l’administration demeure fondée à lui réclamer les conséquences pécuniaires attachées, par la loi, au défaut d’achèvement de la construction, sans qu’y fasse obstacle, le cas échéant, la convention par laquelle le sous acquéreur se serait engagé à construire dans le délai de son vendeur (Cass. com., 23 nov. 1993) ; corrélativement, le sous-acquéreur ne peut pas échapper aux conséquences légales du défaut de construction dans le délai de quatre ans courant à compter de sa propre acquisition, en prétextant, que l’engagement initial de construire incombait exclusivement à son vendeur.
Chacun des acquéreurs successifs d’un terrain à bâtir est responsable, fiscalement, des conséquences de l’engagement qu’il a personnellement souscrit en vue d’être exonéré des droits de mutation.