La garantie d’achèvement des travaux souscrite par un lotisseur possède un caractère spécifique et autonome et ne s’assimile pas au cautionnement prévu par les articles 2011 et suivants du Code civil, de sorte que sa mise en œuvre n’est pas soumise à une déclaration préalable de créance en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du lotisseur ; la Cour d’appel retient exactement que ladite garantie ne peut être étendue à l’achèvement des lots qui ne sont pas mentionnés dans l’arrêté de lotir et auxquels le certificat de garantie d’achèvement ne fait pas expressément référence.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Le lotisseur doit fournir une garantie d’achèvement des travaux du lotissement qu’il est autorisé à réaliser ; cette garantie peut être intrinsèque, mais le plus souvent il s’agit d’une garantie bancaire résultant soit d’une ouverture de crédit, soit d’une convention intitulée « caution » (C. urb. art. R. 315-34).
Cet arrêt du 25 février 2004 n’est qu’une nouvelle confirmation de la nature juridique véritable de ladite « caution » : il s’agit en réalité d’une garantie autonome ; la chambre commerciale de la Cour de cassation adopte donc ici la qualification déjà retenue par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 28 nov. 2001).
La particularité de l’espèce tient au danger, pour les colotis, d’une limitation dans l’espace de la garantie d’achèvement souscrite par le lotisseur.
Le certificat de garantie d’achèvement établi par la banque est, le plus souvent en pratique, rédigé sur la base et en étroite corrélation avec l’arrêté d’autorisation du lotissement lui-même.
Il peut s’en suivre, comme en l’espèce, que certains colotis peuvent ne pas être garantis si le certificat de garantie d’achèvement n’est pas complété par avenant, dans le cas où l’autorisation de lotir fait elle-même l’objet d’un arrêté modificatif, après la commercialisation des premiers lots.
En l’occurrence, l’arrêté de lotir avait fixé le nombre maximum de lots commercialisables à 39, numérotés n° 15 à 54 ; des arrêtés de lotir modificatifs avaient probablement étendu ensuite le nombre des lots commercialisables par le lotisseur, mais la garantie d’achèvement n’avait pas elle-même été étendue à d’autres lots que ceux n° 15 à 54, en fonction des modifications ultérieures de l’arrêté de lotir.
Il s’ensuit que, conformément à ce qu’exigeait la banque, les juges du fonds ont refusé d’étendre la garantie d’achèvement aux lots qui n’étaient pas expressément visés par l’acte de garantie autonome, la Cour confirme l’exactitude juridique de la solution, même si elle peut apparaître très inéquitable pour les derniers acquéreurs en date.