En l’absence de fraude démontrée, un pacte de préférence visant la cession d’un immeuble ne s’applique pas à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble.
Note de M. Henri-Pierre BROSSARD :
Le propriétaire d’un immeuble le donne à bail.
Le contrat de bail contient un pacte de préférence conférant au locataire le droit d’acquérir cet immeuble dans le cas où le bailleur déciderait de le vendre au cours du bail.
Ce même contrat précise que le pacte de préférence s’imposera aux bailleurs successifs, sauf en cas de cession, à titre onéreux, aux successibles en ligne directe des bailleurs.
Le propriétaire initial de l’immeuble décède.
Ses deux enfants et héritiers apportent cet immeuble en nature à une société civile immobilière (SCI) dont ils deviennent ainsi associés à parts égales.
Ultérieurement, l’un de ces associés cède la totalité de ses parts à la fille de son coassocié.
Le locataire se prévaut du pacte de préférence pour demander l’annulation de cette cession.
Les juges observent, toutefois, que la cession contestée a porté, non pas sur l’immeuble, mais sur des parts de la société civile à laquelle il avait été apporté.
Cette cession, opération purement mobilière, n’est pas visée par le pacte de préférence.
Ils observent également que cette cession a eu lieu au profit d’un enfant d’un des associés, successible en ligne directe de cet associé.
Le pacte de préférence n’exigeait pas, pour qu’il puisse être écarté, que le cédant vende ses droits à son propre successible.
Il suffisait que la cession soit effectuée, comme en l’espèce, à un successible en ligne directe du bailleur initial.
Ainsi, le pacte de préférence n’était pas applicable et aucune fraude n’étant démontrée, l’action en nullité de la cession des parts est rejetée.