Nullité d’une clause de renouvellement du bail.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, fixe par quelques règles le statut des baux professionnels.
Le locataire n’y est guère protégé puisqu’il ne bénéficie pas de la même stabilité que celle prévue en matière de bail commercial.
Une règle est néanmoins à son avantage : il peut donner congé à tout moment en cours de bail – et non pas seulement aux échéances triennales comme dans le bail commercial – sous réserve de respecter un préavis de six mois.
Cette disposition légale d’ordre public ne peut pas être tenue en échec par une clause du bail, comme le précise cet arrêt du 17 mars 2015.
En l’espèce, le cessionnaire d’une partie des actions d’une société locataire avait accepté par avance de renouveler le bail dont le terme était fixé en février 2005, de sorte que le renouvellement aille jusqu’au terme suivant, soit en février 2011.
Malgré cet engagement, le nouveau locataire avait résilié son bail de façon anticipée en 2008.
Pour justifier de la validité de cette clause et obtenir une indemnisation pour le préjudice subi du fait de cette rupture prématurée, les cédants qui étaient également associés de la société bailleresse, objectaient qu’elle n’empêchait nullement le locataire de résilier le bail, mais l’obligeait seulement dans un tel cas à dédommagement.
Pour rejeter le pourvoi, la Cour de cassation observe à juste titre qu’une telle clause, par son aspect dissuasif, revenait indirectement à interdire au locataire de résilier par anticipation le bail, ce qui est prohibé par l’article 57 A.