Ne donne pas de base légale à sa décision un tribunal qui retient qu’une promesse unilatérale de vente est dispensée de la formalité de l’enregistrement prescrite par l’article 1840 A du Code général des impôts au motif qu’elle figure dans un accord comportant un ensemble d’obligations contractuelles réciproques, dès lors qu’il n’a pas recherché s’il existe un lien de dépendance nécessaire entre ces diverses obligations réciproques susceptible de modifier les caractéristiques de la promesse de vente.
Note de M. MAUBLANC :
Le présent arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation illustre de façon exemplaire une jurisprudence solidement établie qui limite strictement le champ d’application de la formalité prescrite par l’article 1840 A du Code général des impôts aux seules promesses unilatérales de vente de biens visés par ledit article.
Elle oblige aussi les juges du fond, non seulement à identifier la promesse unilatérale de vente passible de cette formalité, mais aussi à déterminer, au sein d’une convention complexe comportant diverses obligations réciproques, si les autres obligations modifient ou non les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente seule visée par la formalité fiscale. La motivation elliptique de l’arrêt mentionne les obligations qui s’imposent aux juges du fond lorsqu’une partie invoque la nullité des ventes d’immeubles ou de fonds de commerce pour défaut d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente dans le délai de 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire.
En présence de conventions complexes, comportant un ensemble d’obligations réciproques, il appartient aux juges du fond de rechercher s’il existe ou non un lien de dépendance nécessaire entre ces diverses obligations réciproques susceptible de modifier les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente.
Le juge de l’impôt ne saurait considérer, comme l’à jugé la cour d’appel dans l’arrêt frappé de pourvoi et annulé pour ce motif, que l’existence d’obligations réciproques modifie ipso facto les caractéristiques de la promesse de vente et la dispense par là même de la formalité de l’enregistrement.Il s’agit de savoir si les caractéristiques fondamentales de la promesse unilatérale de vente ont été ou non altérées par les diverses obligations réciproques convenues entre les parties.
L’arrêt censuré de la cour d’appel de Versailles a probablement été influencé par la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle la formalité ne s’applique pas aux promesses de vente incluses dans les contrats de crédit-bail immobilier, dès lors que dans ces conventions de nature complexe, la promesse de vente n’est qu’un élément d’une technique juridique permettant aux parties de réaliser une opération globale leur offrant des avantages réciproques (Cass. 3e civ. 3 novembre 1981).
Au cas particulier, l’affaire en litige présentait des analogies avec ce précédent puisque, entre autres obligations réciproques, les deux sociétés avaient conclu un bail devant précéder la vente de l’immeuble loué.
La solution retenue au fond par la cour d’appel ne paraît donc pas fondamentalement viciée dans son principe même.