Cession d’actions et présomption de vente de l’immeuble : l’actionnaire qui détient la quasi-totalité des actions d’une société propriétaire d’immeuble est réputé, au sens de l’article 728 du Code Général des Impôts (CGI), avoir le droit à la jouissance de l’immeuble social.
La cession de ses actions est réputée avoir pour objet ledit immeuble.
Note de Mme Neyla GONZALEZ-GHARBI :
Une Société à Responsabilité Limitée (SARL) acquiert la quasi-totalité des actions d’une société anonyme laquelle, après avoir exploité un fonds de commerce d’hôtel restaurant, dans les murs lui appartenant, avait cédé son fonds de commerce à un tiers.
Sans prétendre apporter la preuve du caractère abusif du montage, la SARL ayant divisé l’immeuble anciennement à destination hôtelière et revendu après transformation, l’administration fiscale, sur le fondement du seul article 728 du CGI, obtient que la cession des actions soit soumise au droit de vente immobilier.
Aux termes de l’article 728 du CGI : « sans préjudice des dispositions de l’article 1655 ter, les cessions d’actions ou de parts conférant à leur possesseur le droit à la jouissance d’immeuble ou de fraction d’immeuble, sont réputées avoir pour objet lesdits immeubles ou de fraction d’immeuble, pour la perception des droits d’enregistrement« .
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel qui, en ayant retenu que l’acquisition de la totalité des actions avait conféré à la société (actionnaire), en fait et en droit, à raison de la parfaite maîtrise juridique qu’elle exerçait sur les organes de la société cédante, le droit à la jouissance de l’immeuble au sens des articles 728 du CGI et 292 de l’annexe II du même Code, dans le seul but de réaliser puis de revendre un ensemble immobilier, dans des murs, initialement à destination hôtelière, ainsi rachetés, en a déduit que la cession des actions était réputée avoir pour objet ledit immeuble.