En cas d’acquisition d’un immeuble sous condition suspensive, le délai dont dispose l’acquéreur pour notifier à l’Administration la déclaration de command dont il s’était réservé la faculté ne commence à courir qu’à compter de la réalisation de la condition suspensive.
La déclaration de command est la convention par laquelle l’acquéreur d’un immeuble se réserve dans le contrat de vente la faculté de désigner dans un certain délai une tierce personne, « son command ou son ami », qu’il ne fait pas connaître pour le moment et qui prendra le contrat à son compte.
Au regard des règles de droit civil, la déclaration de command qui intervient dans les conditions prévues à cet effet ne constitue pas une revente, mais l’acquisition faite par une personne, pour le compte d’un tiers, dont elle est le prête-nom.
Dans le cadre de la fiscalité actuelle (art. 686 du CGI), demeure en vigueur le principe selon lequel la déclaration de command entraîne une nouvelle mutation de l’immeuble et doit être taxée en conséquence.
Toutefois, la déclaration de command peut bénéficier d’une imposition fixe de 125 € sous réserve notamment que la faculté de déclarer command ait été réservée dans l’acte de vente et que la déclaration ait été notifiée à l’Administration dans les vingt-quatre heures de la vente.
Lorsque la vente est affectée d’une condition suspensive, le délai pour déclarer command court du jour de l’acte conditionnel et non de l’acte de réalisation.
Dans l’immédiat, la déclaration de command ne s’applique qu’à une transmission éventuelle et ne donne ouverture qu’au droit fixe des actes innomés prévu à l’article 680 du CGI.
Le présent litige concerne la situation de deux personnes qui ont acquis un immeuble, sous condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption, avec la faculté de déclarer command dans le délai de trois jours applicable en Alsace-Moselle.
La déclaration de command a été reçue par un notaire dans le délai imparti.
Par ailleurs, la collectivité concernée a notifié au notaire le 27 juillet 1997, sa renonciation au droit de préemption.
L’acte d’adjudication et la déclaration de command ont été enregistrés le 28 juillet 1997.
L’Administration a procédé à un redressement, la déclaration de command ne lui ayant pas été notifiée dans un délai de trois jours.
Ce redressement a été annulé par la Cour d’appel saisie du litige qui a considéré qu’en l’absence de dispositions spécifiques relatives à la condition suspensive dans l’article 686 du CGI, il convient d’appliquer l’article 676 du même Code.
Ainsi, c’est à la date de la réalisation de la condition que s’opère la mutation et que se produisent, sur le plan fiscal, les effets qui y sont attachés.
Dès lors que l’acte d’adjudication et la déclaration de command ont été enregistrés dans les trois jours de la levée de la condition suspensive et du transfert de propriété du bien, les dispositions de l’article 686 du CGI sont applicables.
La Cour de cassation a, toutefois, annulé cette décision en se fondant sur le fait que seules les déclarations de command notifiées à l’Administration dans le délai de trois jours de la vente ou de l’adjudication sont assujetties au droit fixe.
Est sans incidence le fait que la mutation soit affectée d’une condition suspensive.
La Cour d’appel de Metz, saisie du litige, ayant à nouveau invalidé le redressement, l’Administration a fait valoir devant la Cour de cassation que le législateur a entendu subordonner l’application du droit fixe au fait que la déclaration de command soit faite par acte public et soit notifiée dans le délai imparti.
La simple déclaration par acte public ne suffit pas.
Cette argumentation a été rejetée par la Cour de cassation qui procède à une analyse combinée des articles 676 et 686 du CGI.
L’exigibilité des droits de mutation afférents à un acte passé sous condition suspensive étant subordonnée à la réalisation de cette dernière et la déclaration de command prévue dans l’acte ayant été faite dans le délai imparti, ces conventions forment un tout indivisible.
Par suite, la notification de la déclaration à l’administration fiscale est suspendue jusqu’à la réalisation de la condition suspensive.