Effet de la nullité du congé d’un bail d’habitation
Un bailleur avait donné congé pour vente à son locataire en 2004. Le locataire n’avait pas accepté l’offre de vente et il avait quitté les lieux.
Mais le bien ayant été vendu en 2007, le locataire avait assigné le bailleur en nullité du congé et en paiement de dommages-intérêts ; il invoquait le fait que le bien avait été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui lui avaient été notifiées dans le congé, sans qu’il en ait été prévenu pour faire valoir son droit subsidiaire de préemption.
Mais la Cour avait relevé que le congé étant annulé, l’offre de vente était annulée en conséquence. Le droit de préemption subsidiaire ne pouvait donc plus jouer.
La Cour de cassation confirme ce raisonnement : « Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la Cour d’appel en a exactement déduit que [les locataires] n’étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d’un droit de préemption« .
Le pourvoi est rejeté.
Note :
En application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur vend à un prix inférieur à celui qu’il a proposé à son locataire dans le congé, il faut notifier au locataire les conditions et le prix, à peine de nullité de la vente.
Cette notification ouvre un droit subsidiaire de préemption.
Mais la Cour de cassation indique dans cet arrêt que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption.
Le locataire évincé peut donc obtenir une indemnité mais non se substituer à l’acquéreur.
En conséquence, le preneur aurait sans doute dû invoquer la nullité de la vente consentie en fraude de ses droits, mais non la nullité du congé… qui faisait disparaître le droit de préemption.