Recevabilité d’un syndicat et contenu de l’habilitation du syndic.
Note de Mme Marie-Laure PAGÈS-DE VARENNE :
En l’espèce, une société effectuant en 1994 des travaux de remise en état de façade d’un immeuble, des désordres étant apparus, le syndicat des copropriétaires a, par assemblée générale en date du 22 avril 1999, autorisé le syndic à agir à l’encontre de l’entreprise et de l’architecte.
Le syndicat des copropriétaires a sollicité une expertise, puis a assigné en réparation desdits désordres.
La Cour d’appel déclare cependant le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes. Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi.
Le pourvoi est accueilli et l’arrêt cassé au motif « qu’en statuant ainsi tout en constatant que l’assemblée générale des copropriétaires avait autorisé le syndicat à agir en justice eu égard aux malfaçons sévissant sur la façade, ce dont il résultait que le syndic avait été régulièrement habilité, la Cour d’appel a violé le texte susvisé« .
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision d’assemblée générale.
Lorsqu’un syndicat des copropriétaires introduit son action, se pose la question de la recevabilité de sa demande, ce mandat étant donné au syndic d’agir pour des désordres clairement rappelés et à l’encontre de personnes clairement identifiées.
Particulièrement exigeante quant à l’appréciation du contenu de ce mandat, la troisième chambre civile s’est montrée beaucoup plus souple en ce qui concerne l’identité des parties qui y étaient visées (Cass. 3e civ., 29 janv. 2003 – Cass. 3e civ., 23 juin 2004) mais également en ce qui concerne la désignation des désordres, objet de la demande du syndicat des copropriétaires.
Un arrêt du 12 décembre 2001 a admis que les désordres à réparer pouvaient être désignés par référence à un document tel un rapport d’expertise sans être précisément énumérés dans une décision d’autorisation.
À l’époque, la jurisprudence exigeait néanmoins que ce document soit annexé aux convocations.
Puis, la jurisprudence s’est montrée encore plus souple au terme d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 mai 2008 considérant comme recevable l’habilitation du syndicat des copropriétaires au motif que celle-ci faisait référence à un rapport d’expertise qui n’avait pas encore été rendu.
L’arrêt du 9 mai 2012 marque une nouvelle étape dans le sens de la souplesse pour la troisième chambre civile qui considère désormais une habilitation valable sans qu’il soit nécessaire de se référer à un document technique ou à un rapport d’expertise.