Caducité d’une promesse synallagmatique de vente.
Quatre mois après la signature d’une promesse synallagmatique de vente immobilière dont la durée avait été fixée à trois mois, le vendeur avait informé l’acquéreur qu’il ne comptait pas donner suite à la vente.
Ce dernier l’avait alors poursuivi en réalisation de celle-ci.
Une Cour d’appel avait rejeté cette demande estimant que la promesse de vente précisait de manière parfaitement claire que sa durée était fixée à trois mois à compter de la signature, ce qui impliquait nécessairement que passé ce délai elle devait être considérée comme caduque.
La Cour de cassation a censuré cette décision : le non-respect du délai de trois mois n’était pas assorti de la sanction de caducité et rien ne démontrait que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.
Note :
En cas de promesse de vente immobilière valant vente, le dépassement du délai convenu pour réitérer la vente par acte authentique n’est pas sanctionné par la caducité de la promesse et la vente déjà formée.
L’expiration de la date limite détermine simplement le moment à partir duquel chaque partie peut mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique et, à défaut pour celle-ci, de s’exécuter spontanément, de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou sa résolution (Cass. 3e civ., 3-11-2000).
Cette solution vaut quelle que soit la durée du dépassement.
Par exemple, une sommation de régulariser treize ans après l’expiration du délai prévu a été jugée recevable (Cass. 3e civ., 12-12-1978).
Il en va autrement si la promesse prévoit que l’absence de signature de l’acte authentique dans le délai fixé entraînera de plein droit la caducité de la vente ou si les parties ont exprimé, après l’expiration de ce délai, leur volonté de revenir sur leur accord (pour un exemple, Cass. 3e civ., 24-3-2009).