L’agent immobilier ne peut recevoir aucune somme d’argent si la vente n’est pas réitérée, même à titre de clause pénale.
Par acte sous seing privé, une maison est vendue, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, et sous condition suspensive de l’obtention de prêt par les acquéreurs.
Petite particularité de la promesse, elle contient une clause pénale stipulant que les acquéreurs devront payer à l’agent immobilier une indemnité représentant 10 % du prix de vente (et correspondant au montant de sa rémunération) si la vente n’est pas réitérée à la suite de leur faute.
Les acquéreurs n’ayant finalement pas obtenu de financement, l’agent immobilier leur réclame l’exécution de la clause pénale en leur reprochant de ne pas avoir obtenu de prêt par leur faute.
Mais la Cour d’appel déboute l’agent immobilier au motif que, tiers à la promesse de vente, il ne pouvait pas se prévaloir de la clause pénale et ne pouvait fonder sa demande que sur le décret du 20 juillet 1972 relatif aux conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant l’exercice de la profession d’agent immobilier.
L’agent immobilier se pourvoit en cassation et prétend au contraire qu’il doit bénéficier de la clause pénale, puisqu’il faut respecter la loi des parties.
Mais la Cour de cassation rejette cette critique et, par substitution de motifs, considère, sur le fondement « des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; […] [l’agent immobilier] ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération« .