L’acquéreur de l’immeuble a qualité à agir contre les constructeurs en réparation des désordres même nés antérieurement à la vente sur le fondement de la responsabilité de droit commun.
Note de M. Thomas COUSTET :
Il est naturel qu’en cas de désordres révélés après la vente d’un immeuble, l’acquéreur bénéficie, outre la garantie du vendeur, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie décennale des constructeurs si les conditions sont réunies (Civ. 3e, 20 oct. 2004).
Mais quel sort doit-on réserver aux désordres apparus antérieurement ? Dans ce cas, l’arrêt du 9 juillet 2014 nous enseigne que l’acquéreur a qualité à agir sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle.
En l’espèce, une société, constituée pour l’occasion, avait fait l’acquisition du terrain et de divers lots en cours de construction, de sorte qu’une société intermédiaire avait conclu une partie des contrats quelques mois plus tôt avec les entrepreneurs.
Se plaignant, en cours de chantier, d’un sinistre ayant entraîné la démolition et la reconstruction du bâtiment, l’acquéreur a assigné en responsabilité contractuelle les divers constructeurs et assureurs respectifs.
Ces derniers lui déniaient, en défense, la qualité à agir, au motif qu’il n’était pas partie aux contrats de construction.
La Cour d’appel avait accueilli l’argument et débouté le maître d’ouvrage de sa demande en indemnisation.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel et rappelle, au visa des articles 1147 du Code civil et 31 du Code de procédure civile, que, « sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a qualité à agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente sur le fondement du droit commun, qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire« .
La solution prolonge et conforte celle que la Cour avait déjà énoncée en 2013 (Civ. 3e, 10 juill. 2013).
En cas de vente, le maître d’ouvrage transmet à l’acquéreur, indépendamment du vendeur, les droits et actions qu’il tient de la construction de l’ouvrage.
Partant, l’acquéreur jouit alternativement contre les entrepreneurs des garanties décennales et assurances respectives (Civ. 3e, 3 mars 2010) ou d’une action sur le fondement du droit commun de l’article 1147 du Code civil (Civ. 3e, 10 juill. 2013), selon les critères d’application de chacune de ces deux actions.
L’acquéreur sera alors titulaire de l’action « sauf clause contraire« , de sorte qu’il revient aux rédacteurs d’actes de préciser le bénéficiaire pour l’ensemble des désordres. À défaut, la circonstance que le vendeur ait intenté une action en réparation ne prive pas, a priori, l’acquéreur de son droit d’agir.