Les stipulations du contrat de bail ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de réparation des vices affectant la structure de l’immeuble.
Des locaux commerciaux avaient été donnés à bail aux termes d’un acte stipulant notamment qu’étaient mises à la charge exclusive du locataire toutes les réparations et réfections (y compris les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil).
Aux termes de cet acte, le locataire avait en outre déclaré parfaitement connaître les lieux loués et les accepter dans l’état où ils se trouvaient le jour de son entrée en jouissance.
Après que le propriétaire ait assigné la société preneuse à la suite de désordres affectant les murs et la toiture, pour la voir condamner à exécuter les travaux nécessaires, la Cour d’appel a condamné le bailleur à payer à la locataire une somme au titre des frais de remise en état des locaux, en retenant que la dérogation prévue au contrat de bail ne pouvait l’affranchir de son obligation de réparation à ce titre.
La Cour de cassation l’en approuve, et énonce que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.