En l’absence de congé délivré par l’une ou l’autre des parties ou d’accord sur la résiliation anticipée du bail, le contrat se poursuit et le paiement des loyers reste dû, même si le départ du preneur est le fruit d’une demande initiale du bailleur.
Note de Mme Marie-Pierre DUMONT :
En l’espèce, une société était sous-locataire de locaux à usage de laboratoire d’analyses médicales.
A la suite de la rupture du contrat de bail principal, le bailleur et la sous-locataire sont entrés en relation en vue de conclure directement un nouveau bail ou, plus exactement, trois baux distincts, correspondant à une segmentation par unités fonctionnelles de l’activité de ladite société.
Après une négociation d’environ six mois, les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix sans aller toutefois jusqu’à formaliser cet accord par écrit.
Changeant probablement d’avis par la suite, les propriétaires ont demandé à la société, qui s’est exécutée, de libérer les lieux, pour ensuite solliciter, à titre subsidiaire, le paiement du loyer précédemment négocié jusqu’au 31 décembre 2002, date de la fin de l’éventuel bail.
Transposant au contrat de bail l’article 1589 du Code civil, selon lequel « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement sur la chose et sur le prix », la Cour d’appel juge, que la promesse de bail vaut bail.
En présence d’un contrat consensuel, dès lors qu’il y a consentement réciproque des deux parties sur les éléments essentiels du contrat, il est possible d’affirmer que la promesse de contrat vaut contrat.
Ainsi, si la formation du contrat de bail ne laissait guère de place au doute, l’extinction de celui-ci supposait de respecter les règles particulières du bail commercial.
Or, la Cour de cassation rappelle, qu’un bail commercial ne peut cesser avant terme que par l’effet d’un congé donné par l’une ou l’autre des parties ou d’une résiliation amiable anticipée.
Par conséquent, elle censure, au visa des articles 1728, alinéa 3, du Code vil et L. 145-9, alinéa 1er, du Code de commerce, l’arrêt d’appel qui avait condamné les locataires à payer les loyers jusqu’à leur libération des lieux.
En l’absence de cessation régulière – par le preneur – du bail commercial à l’expiration d’une période triennale ou au terme autorisé (en cas d’échéances contractuelles plus éloignées), celui-ci se continue (Cass. 2e civ. 13 janvier 1999).