Cassation pour violation de l’art. L. 145-31 du Code de commerce, de l’arrêt qui, pour déclarer que le congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction n’est pas valable, retient que, la sous-location étant autorisée par le bail, l’absence de concours du bailleur à l’acte de sous-location, qui ne peut être considérée comme une infraction irréparable, aurait dû faire l’objet d’une mise en demeure préalablement au congé, alors que l’omission du preneur d’appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n’est pas nécessaire.
Note de M. Yves ROUQUET :
En vertu de l’article L. 145-17 du Code de Commerce, lorsque le preneur a commis une infraction au bail, le bailleur refusant de renouveler le contrat sans paiement d’indemnité doit, au préalable et par acte d’huissier, mettre en demeure son cocontractant. Et ce n’est qu’en cas de persistance ou de renouvellement de l’infraction plus d’un mois après cette mise en demeure que la rupture sera consommée.
Au rang des infractions visées, on mentionnera le retard dans le paiement du loyer (Cass. 3e civ. 10 déc. 1985), des dégradations des parties communes de l’immeuble (Cass. 3e civ., 11 juin 1997) ou encore le fait d’avoir cessé l’exploitation du fonds de commerce, sans pour autant avoir irrémédiablement quitté les lieux loués (Cass. 3e civ., 5 oct. 1999).
Chaque fois qu’une tentative de réparer l’infraction sera vaine, celle-ci étant irréversible ou instantanée, le bailleur se verra cependant dispensé de procéder à cette mise en demeure : il en ira ainsi, par exemple, lorsque les lieux seront sous le coup d’une fermeture administrative pour des motifs imputables au locataire (Cass. 3e civ., 25 juin 1997) ; lorsque le locataire aura définitivement abandonné l’exploitation du fonds dans les lieux loués avant l’expiration du bail (Cass. 3e civ., 17 juill. 1981) ; lorsque le locataire aura réglé son loyer à l’aide d’un chèque sans provision (Cass. 3e civ., 19 nov. 1975).
La même solution va prévaloir lorsque le bail aura été cédé par acte sous-seing privé alors que le contrat prévoyait une cession en la forme authentique avec concours du bailleur (CA Versailles, 11 sept. 1997) ou lorsque, comme dans les circonstances ayant débouché sur cet arrêt de cassation du 9 juillet 2003, le preneur aura, en contradiction avec les termes de la convention, omis d’appeler le propriétaire à concourir à un acte de sous-location (Cass. 3e civ., 13 mars 1991).
On retiendra également de cette décision que le bailleur qui, découvrant l’existence d’une sous-location, souhaitera, en sus du non-renouvellement sans indemnité, obtenir un dédommagement financier (par le biais d’une action judiciaire en révision du loyer), devra bien prendre garde à indiquer expressément que cette action ne saurait s’analyser en une renonciation de sa part à se prévaloir de l’infraction au bail commise par le preneur.
Tel était le cas en l’espèce, le bailleur ayant précisé que son action en révision du loyer s’exerçait sans préjudice de l’action en non-renouvellement pendante devant la Cour d’Appel.