Le défaut de publicité foncière d’un acte de reprise des engagements portant sur un immeuble ne rend pas cet acte inopposable aux tiers.
Une société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.
En l’espèce, le 21 mai 1980, MM. Claude et Roland X, ont acquis des biens immobiliers pour le compte d’une Société Civile Immobilière (SCI), en cours de formation, qui a repris cet engagement par acte du 1er août 2000.
La société BNP Paribas avait fait inscrire le 11 janvier 2000 une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens acquis pour garantir une créance détenue à l’encontre de M. Claude X. ; la SCI et M. X. ont demandé la mainlevée de cette inscription.
La cour d’appel a rejeté cette demande en retenant que l’acte du 1er août 2000 portant reprise par la SCI de l’engagement souscrit par ses fondateurs n’avait pas été publié et n’était pas opposable aux tiers, et qu’à la date de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire les propriétaires apparents étaient MM. Claude et Roland X.
La Cour de cassation censure cet arrêt au visa de l’article 1843 du Code Civil, ensemble l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, et précise que l’acte de reprise est déclaratif.
La Haute juridiction donne ici une précision inédite, applicable aux sociétés commerciales en raison de la similitude de l’article L. 210-6 du Code de Commerce et de l’article 1843 du Code Civil.
En effet, contrairement aux actes « constitutifs » qui constatent la naissance d’un droit, les actes « déclaratifs » constatent un fait préexistant soit dans la réalité soit en vertu de la loi, comme c’est le cas pour l’acte de reprise : ainsi, cet acte n’opère pas transfert de propriété puisque, en vertu de l’article 1843 du Code Civil, le bien qui en est l’objet est censé avoir appartenu à la société depuis son acquisition par le fondateur.