Quand bien même une activité commerciale y serait exercée, un terrain nu ne peut bénéficier du statut si le bailleur ne l’a pas expressément admis.
Note de Mme Angélique FARACHE :
Une société était usufruitière d’un terrain qui faisait l’objet d’une convention avec le propriétaire et une autre société quant à l’occupation précaire d’un terrain nu non constructible.
Afin de faire expulser les sociétés occupant ce terrain, l’usufruitière avait saisi le Tribunal de Grande Instance, qui l’avait déboutée de ses demandes et requalifié la convention d’occupation précaire en bail commercial.
En effet, les sociétés installées sur le terrain y exerçaient une activité commerciale depuis plus de 14 ans et, estimait la Cour d’appel, ne pouvaient se voir imposer un régime dérogatoire au statut des baux commerciaux.
Pour la Cour, la condition de précarité n’était pas remplie, n’étant pas extérieure à la volonté des parties.
Si les juges du fond sont parfois légitimes à requalifier les lois des parties (tel que l’indique l’article 12, alinéa 2 du Code de procédure civile : « [le juge] doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée« ), ils ne peuvent s’affranchir des dispositions législatives.
Or, l’article L. 145-1, I, 2° du Code de commerce, qui dresse la liste des locaux auxquels s’applique le statut des baux commerciaux, dispose que celui-ci peut bénéficier « aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire« .
A contrario, on voit donc que dans cette affaire, le bailleur n’ayant nullement donné son accord pour l’activité menée par les occupants, l’application du statut ne pouvait être accueillie et la Cour casse l’arrêt d’appel.