Une clause de préemption stipulée dans un bail commercial ne s’applique pas si elle mène à la division du bien entre le preneur et le tiers.
Une société prend à bail quelques locaux commerciaux dans un immeuble ; le bail contient une clause de préemption au profit du preneur en cas de vente de ces locaux.
Ultérieurement, tandis que l’immeuble est intégralement vendu, la société preneuse assigne le bailleur-cédant et le cessionnaire en annulation de la vente pour fraude à son droit de préemption.
La société preneuse est déboutée de sa demande au motif que l’objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail étaient différents.
La Cour de cassation confirme le raisonnement de la Cour d’appel en affirmant que la société preneuse « entendait exercer son droit de préemption sur les seuls locaux, objet du bail, et (…) l’application de la clause litigieuse ne saurait conduire à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes« .
Note de Mme Cécile LE GALLOU :
Dans un bail commercial, une clause peut stipuler qu’en cas de vente du local loué, le preneur bénéficiera d’un droit de préemption ; ainsi, quand le bailleur décide de vendre, il doit lui présenter les conditions de vente et le preneur peut alors décider d’acheter le bien aux mêmes conditions, et cela, malgré le refus de renouvellement du bail commercial tant qu’il est dans les lieux (Cass. 3e civ., 16 juin 1999).
Ce droit de préemption disparaît si le preneur a donné son congé (Cass. 3e civ., 20 nov. 2002).
En cas de violation de son droit de préférence, la vente faite avec le tiers est nulle et le preneur peut obtenir des dommages-intérêts, voire, à certaines conditions, la substitution (Cass. ch. mixte, 26 mai 2006).
Toutefois, encore faut-il que l’exercice du droit de préférence ne provoque pas de division de l’immeuble.
Inversement, le droit de préférence peut s’exercer postérieurement à la division volontaire de l’immeuble sur l’ensemble de l’immeuble en cas de vente en bloc (Cass. 3e civ., 6 juin 2012).