Critères de distinction du bail commercial et du bail emphytéotique.
Par acte du 25 janvier 1928, les syndics du syndicat des copropriétaires indivis de la Croisette ont donné à bail à la société Cannes Balnéaire un terrain pour une durée de 99 ans moyennant un loyer annuel de 1 franc.
Celle-ci y a édifié un casino d’été et un complexe de loisirs.
Les bailleurs ont sollicité la révision du loyer auprès du juge des loyers commerciaux qui a sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir sur la qualification du bail.
La société Cannes Balnéaire fait grief à l’arrêt, d’une part, de dire que le bail est un bail emphytéotique et, d’autre part, de dire que la redevance du bail emphytéotique ne peut être révisée par le juge des loyers commerciaux.
Le pourvoi est rejeté.
D’une part, sur la qualification du bail, la Cour de cassation juge que la Cour d’appel ayant relevé que le bail n’édictait aucune obligation de construire a justement qualifié le bail d’emphytéotique.
D’autre part, elle juge que la Cour d’appel a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique, étant donné que la contrepartie de la jouissance du preneur est pour le bailleur, non le paiement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur.