Un arrêt de la Cour de cassation du 8 septembre 2010 apporte des précisions sur la difficile coordination des concepts de volume et de copropriété.
Note de M. Jean-Christophe CHAPUT :
Dans l’arrêt censuré, la Cour d’appel avait considéré audacieusement que notre droit admettait le concept de « copropriété en volumes« .
La Cour de cassation, en harmonie avec la formule de la recommandation n° 5 adoptée par la Commission relative à la copropriété, censure cette interprétation et rappelle qu’il convient de distinguer la division primaire – la division en volumes – de la division secondaire d’un ensemble (ou d’un volume) en lots de copropriété, supposant nécessairement la définition de parties communes.
Tous deux issus d’un état descriptif de division, chacun des volumes et des lots n’en demeure pas moins indépendant et différent dans leur nature.
Dans la station de Courchevel, après avoir acquis un tènement foncier, deux acquéreurs s’en sont partagé la propriété en volumes respectivement composés :
– pour les premiers, d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et la moitié « sud » des constructions en superstructure ;
– pour les seconds, de la moitié « nord » des constructions en superstructure.
Le tout se trouve en superposition de la dalle recouvrant le 1er étage.
La question se posait alors de la propriété de la terrasse de la partie « sud » composé par le toit du local d’habitation de la partie « nord« . Le litige en découla.
La Cour de cassation censure l’interprétation de la Cour d’appel au motif que, nonobstant le statut d’ordre public de la loi de 1965, un lot de copropriété doit, ab initio, être composé respectivement d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes ; autrement dit, pour le cas d’espèce, un lot composé :
– d’une propriété exclusive à l’égal d’un volume immobilier ;
– et de parties communes réparties indivisément entre les copropriétaires.
Cette dualité faisait défaut dans la présente affaire. En l’absence d’éléments caractérisant ou présumant des parties communes, la dalle objet du litige était comprise dans le volume composé d’un droit de propriété exclusif.