Le caractère apparent ou caché s’apprécie par rapport au maître de l’ouvrage, non du syndicat des copropriétaires ou des acquéreurs de l’ouvrage.
Note de M. Philippe MALINVAUD :
« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves« , nous dit l’article 1792-6.
Elle s’effectue donc entre le maître de l’ouvrage et la ou les entreprises.
Lorsque le maître de l’ouvrage a fait construire en vue de la vente, il peut arriver qu’il convie à la réception les acquéreurs ou le syndicat des copropriétaires qui aurait pu être mis en place, mais il n’y a là nulle obligation et cela ne change rien à la règle que la réception intervient entre le maître et les entreprises.
Il s’ensuit tout naturellement qu’il appartient au maître de l’ouvrage, éventuellement assisté de son maître d’œuvre, de formuler les réserves nécessaires pour les désordres ou non conformités qui seraient apparents.
Et bien évidemment l’apparence s’apprécie par rapport à ce maître de l’ouvrage.
Dans le cas de l’espèce, les défauts de conformité étaient évidents.
Par suite de la création d’un bâtiment supplémentaire, il manquait 35 places de parking, 220 m² de surface de stationnement et un certain nombre d’éléments concernant les règles de sécurité.
Pour des raisons que l’on ignore, la SCI maître de l’ouvrage n’avait formulé aucune réserve sur ce point si bien que le vice était purgé et qu’il n’était plus possible d’intenter une action contre les constructeurs.
Une telle action a néanmoins été intentée par le syndicat des copropriétaires au motif qu’il n’était pas présent à la réception et que les non-conformités étaient dès lors cachées à ses yeux.
Cette argumentation avait séduit la Cour d’appel dans un arrêt qui a été très logiquement cassé.
En effet, le caractère apparent ou caché s’apprécie par référence au maître de l’ouvrage qui procède à la réception, et non par référence au syndicat des copropriétaires ou aux acquéreurs.
Ce n’est pas à dire que le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs soient dépourvus de tout recours en cas de réception sans réserve ; mais leur recours ne peut plus être exercé qu’à l’encontre de la SCI venderesse.
Et, s’agissant d’un défaut apparent, l’action doit être intentée dans le délai d’un an de l’article 1648, alinéa 2.