Clause du contrat de sous-location relative au sort des constructions en fin de bail.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Le litige portait sur l’opposabilité à l’acquéreur d’un terrain d’une clause portant sur le sort des constructions en fin de bail, clause insérée dans un contrat de sous-location.
Le bien acquis était, en effet, occupé par un sous-locataire, en toute régularité puisque le propriétaire initial avait donné à bail son terrain avec autorisation expresse de sous-louer des lieux.
Suite à la résiliation du bail initial qui avait entraîné celle du sous-bail, le nouveau propriétaire avait assigné la sous-locataire en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 555 du Code civil, refusée par la Cour d’appel.
Celle-ci avait appliqué la clause du sous-bail qui donnait au locataire en fin de bail le choix entre laisser les constructions réalisées ou les reprendre.
Mais cette clause du bail conclue entre le locataire et le sous-locataire était-elle opposable au propriétaire ?
Pour écarter l’effet relatif des conventions, la Cour d’appel s’était appuyé sur le fait que le gérant de la société civile immobilière (SCI) acquéreur, étant également le gérant de la société locataire qui avait sous-loué le terrain, ne pouvait ignorer, ayant cette « double casquette« , l’existence de la sous-location.
L’argumentation est jugée insuffisante par la Cour de cassation qui casse au visa de l’article 1165 du Code civil.
Effectivement, une chose est de connaître l’existence d’une sous-location, une autre est d’en approuver son contenu.
Le fait que la société acquéreur et la société locataire ait un gérant commun ne suffit pas à démontrer que l’acquéreur avait accepté sans équivoque la clause litigieuse, d’autant que la SCI n’était devenue propriétaire que douze ans après la signature du bail principal et que c’est un autre gérant qui avait à l’époque signé le bail et le sous-bail.
Étranger à ces contrats, le propriétaire n’avait pas à respecter la clause litigieuse.