Résolution judiciaire d’une vente avec rente viagère.
L’article 1184 du Code civil autorise une partie à un contrat à en demander la résolution au juge lorsque l’autre partie ne satisfait pas à ses engagements.
Toutefois, en cas de vente en viager, le seul défaut de paiement des arrérages de la rente viagère permet au vendeur de saisir et de faire vendre les biens de l’acheteur mais non de demander la résolution de la vente (C. civ. art. 1978).
Poursuivi en résolution d’une vente immobilière en viager pour des retards répétés de paiement suivis d’un arrêt total de règlement de la rente convenue, l’acheteur soutenait que l’article 1978 ne permettait pas de demander la résolution sur le fondement de l’article 1184 et que, en tout état de cause, cette résolution présentait un caractère disproportionné par rapport à ses propres manquements puisqu’il s’était acquitté du montant de la rente pendant vingt ans, ce qui démontrait sa bonne foi.
La Cour de cassation a écarté ces arguments et prononcé la résolution de la vente en se fondant sur l’argumentation suivante :
– les vendeurs n’invoquaient pas le bénéfice de la clause résolutoire figurant au contrat et dérogeant à l’article 1978 du Code civil ;
– cette clause n’était pas de nature à les empêcher de se prévaloir des dispositions de l’article 1184 et de demander la résolution judiciaire de la vente pour inexécution par les acheteurs de leurs engagements ;
– les retards renouvelés dans le paiement de la rente puis leur absence de règlement constituaient une violation grave et renouvelée de leurs obligations par les acheteurs dans la mesure où le paiement régulier de la rente était essentiel pour les vendeurs âgés de plus de 80 ans et n’ayant que des ressources modestes.