Le crédit-bailleur a droit à une indemnité d’occupation en cas d’annulation du contrat.
Un contrat de crédit-bail immobilier ayant été annulé, le crédit-bailleur avait demandé le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure à l’annulation.
Une Cour d’appel avait rejeté cette demande en retenant que, du fait de la restitution de son bien immobilier, le crédit-bailleur, qui avait eu la jouissance des loyers versés, ne subissait pas d’appauvrissement et n’était pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation du contrat.
La Cour de cassation a censuré cette décision.
Lorsqu’un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant cette exécution.
Lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d’une prestation qu’elle ne peut pas restituer, comme la jouissance d’un bien loué, doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation.
Note :
C’est la première fois que la Cour de cassation énonce aussi clairement que la partie qui a bénéficié de la jouissance d’un bien loué doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation à la suite de l’annulation d’un contrat (déjà en ce sens Cass. 3e civ., 24-6-2009 rendu à propos de l’annulation d’un bail commercial).
La solution, rendue pour le crédit-bail immobilier, vaut pour tous les contrats de location conférant la jouissance d’un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier : bail et location-vente.
Rendue pour l’annulation, elle vaut aussi pour la résolution, qui elle aussi entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat.
A l’inverse, le vendeur d’un immeuble n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation ou de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble (Cass. ch. Mixte, 9-7-2004 ; Cass. 3e civ., 16-1-2013).
Encore faut-il que le loueur réclame cette indemnité (Cass. com., 4-3-2014), ce qui était le cas en l’espèce.
Le projet de réforme du droit des contrats (art. 1353-2) prévoit que la restitution d’une chose autre qu’une somme d’argent inclut la compensation de la jouissance qu’elle a procurées, sans faire de distinction entre les causes de restitution et la nature des contrats.