Requalification d’une promesse de vente synallagmatique en promesse unilatérale.
Note de Mme Pascale BRETON :
Le 16 juillet 2003, M. X., propriétaire de deux parcelles de terrain, et la société L., représentée par M. Y., ont signé un acte sous seing privé intitulé « promesse de vente synallagmatique » portant sur ces terrains, sous la condition suspensive, consentie au seul profit du bénéficiaire, de l’obtention de documents d’urbanisme définitifs.
Les 3 novembre 2003 et 12 février 2004, la société B., représentée par M. Y., a déposé des demandes d’autorisation de lotir.
Après une vaine sommation de passer l’acte authentique de vente adressée à M. X. le 25 mars 2005 par la société L., devenue la société M. et substituée à la société B., constatée par procès-verbal de carence du 4 avril 2005, celui-ci a été assigné en réalisation forcée de la vente par les sociétés B. et M.
La Cour d’appel de Paris a rejeté la demande des sociétés B., L. et M. et de M. Y.
Les juges ont constaté que, bien que qualifiée de synallagmatique, la promesse de vente ne mentionnait qu’un engagement du bénéficiaire à acquérir « tout ou partie » du bien, comportait à plusieurs reprises la mention « la vente, si elle se réalise« , faisait état d’une « levée de la promesse de vente » par le bénéficiaire, et prévoyait l’enregistrement de la promesse de vente conformément à l’article 7 de la loi du 19 décembre 1963 (codifié à l’article 1589-2 du Code civil) qui ne s’applique qu’aux promesses unilatérales de vente.
La Cour de cassation estime, le 8 février 2011, que c’est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des termes de la promesse de vente du 16 juillet 2003 rendait nécessaire, que la Cour d’appel a retenu que cette promesse était unilatérale.