Incidence d’un motif erroné du congé pour reprise du local en vue d’une reconstruction : le congé délivré pour un motif erroné demeure valable, dès lors qu’il est donné pour le terme du bail et avec offre d’une indemnité d’éviction.
Note de Mme Marie-Pierre DUMONT :
En l’espèce, le bailleur avait délivré, pour la fin du bail, un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-18, alinéa 1er, du Code de commerce.
Aux termes de ce texte, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant.
Cette hypothèse suppose toutefois que les travaux envisagés sur l’immeuble rendent le local inutilisable par le locataire.
Il faut donc une reconstruction totale de l’immeuble impliquant son entière démolition (Cass. com. 19 janvier 1960).
Or, il résulte de l’arrêt d’appel ainsi que du moyen de cassation que tel n’était pas le cas.
Aussi, le preneur avait-il assigné son bailleur en nullité du congé, invoquant la violation de l’article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce.
En effet, le congé pour reprise des lieux loués doit être fait dans les formes habituelles des congés avec refus de renouvellement et notamment, préciser les motifs pour lesquels il est donné.
Et, si le bailleur avait bien motivé son refus de renouveler le bail, ce motif était erroné puisque aucun projet de démolition et de reconstruction totale n’existait.
Toutefois la Cour de cassation rejette le pourvoi et juge le congé valable au motif que « bien que délivré pour un motif erroné, le congé n’en demeurait pas moins valable dès lors qu’il avait été délivré pour le terme du bail et avec une offre d’indemnité d’éviction« .
Cette solution s’imposait dès lors que l’article L. 145-18, alinéa 1er, prévoit que la reprise qu’il organise implique le paiement d’une indemnité d’éviction.