Bail d’habitation : condition d’exigibilité des charges locatives.
En matière de bail d’habitation (privé comme HLM), l’exigibilité des charges locatives donnant lieu au paiement de provisions dépend du respect, par la bailleur, de son obligation de procéder à une régularisation annuelle.
A l’occasion de cette régularisation, deux étapes doivent être respectées, puisque, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 7 :
– d’une part, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ;
– d’autre part, durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Que l’une de ces deux formalités vienne à faire défaut, et le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées.
C’est du moins la position de la Cour de cassation dans un arrêt de censure du 8 décembre 2010, dans lequel un preneur qui avait vu son bail résilié de plein droit avait, reconventionnellement, formé une action en répétition de charges indues.
Il a été débouté en appel, le juge estimant que, par son attitude, il avait renoncé à toute contestation en la matière.
Cette solution est cassée par les hauts magistrats : il revenait aux juges du fond de constater que le bailleur a communiqué au locataire le mode de répartition des charges et a tenu à sa disposition les pièces justificatives.
Conformément à sa jurisprudence, la Cour de cassation ajoute que cette mise à disposition aurait pu intervenir devant la Cour d’appel.