Interprétation d’une clause exonérant le bailleur des travaux prescrits par l’autorité administrative.
Dès lors qu’un bail commercial stipule, d’une part, que le preneur doit satisfaire à toutes les obligations qui pourraient être exigées par le service de salubrité et les inspecteurs du travail, pour la ventilation, l’aération et toutes autres prescriptions, de telle sorte que la société bailleresse ne puisse être jamais inquiétée ni recherchée pour quelque cause que ce soit à ce sujet et, d’autre part, qu’incombent au preneur tous travaux déterminés par les règlements administratifs, une Cour d’appel a souverainement retenu que la volonté des parties était de laisser au preneur la charge des travaux prescrits par une quelconque autorité administrative pour quelque cause que ce soit, et en a exactement déduit que les travaux de mise aux normes prescrits par la commission de sécurité n’incombaient pas à la bailleresse.
Note de M. Christophe DENIZOT :
Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 8 décembre 2004, un bail commercial avait été conclu entre la SCI Villa Andry et la SARL Alma.
Le bailleur s’était exonéré de ses obligations de réparations et d’entretien, telles qu’elles lui incombent en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, ainsi que de « tous travaux de ravalement et ceux déterminés par les règlements administratifs« .
Il était, en outre, stipulé que le preneur devait satisfaire « à toutes les obligations qui pourraient être exigées par le service de la salubrité et les inspecteurs du travail, pour la ventilation, l’aération et toutes autres prescriptions, de telle sorte que la société bailleresse ne puisse jamais être inquiétée ni recherchée pour quelque cause que ce soit à ce sujet, et relativement à la bonne tenue de l’établissement exploité« .
La jurisprudence exige une clause claire et précise.
Celle stipulée en l’espèce a été considérée comme suffisante pour exonérer le bailleur des travaux prescrits par la commission de sécurité, alors même qu’il n’était pas prévu spécifiquement qu’ils ne lui incombaient pas. Le contrat ne faisait référence qu’aux services d’hygiène et aux inspecteurs du travail.
Or, il a déjà été jugé qu’un contrat mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par les règlements d’urbanisme « ne saurait faire transférer la charge des travaux de mise en conformité de la clinique dans son ensemble au locataire » (CA Paris 7 février 2001).
Cependant, le bail commercial conclu entre SCI Villa Andry et la SARL Alma prévoyait aussi de façon plus générale que le bailleur n’aurait pas la charge des travaux déterminés par les règlements administratifs. Cette stipulation a donc été interprétée comme voulant signifier que les parties entendaient exonérer le bailleur de tous travaux imposés par une quelconque autorité administrative.
En l’espèce, si les travaux devant être réalisés dans l’immeuble avaient été rendus nécessaires en raison de l’existence d’un vice caché, la stipulation litigieuse n’aurait pu exonérer le bailleur (Cass. 3e civ. 23 avril 1986).
En outre, en l’absence de précision temporelle, on peut penser que le bailleur ne s’était pas exonéré des travaux imposés par une réglementation future (CA Paris 11 octobre 2002).