Interprétation stricte d’une clause pénale.
Des personnes ont promis de vendre une maison sous différentes conditions suspensives, dont celle tenant à l’absence de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu.
Deux jours avant la date prévue pour la réitération de la vente, les acquéreurs ont été avisés par leur notaire que le projet d’acte faisait état d’une servitude non aedificandi.
Ils ont refusé de signer l’acte et des pourparlers se sont engagés entre les parties.
Se prévalant de l’existence d’un nouvel accord, les vendeurs ont assigné les acquéreurs afin de les voir condamner à régulariser la vente et à leur payer des dommages-intérêts.
Ces derniers ont sollicité à titre reconventionnel le paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts.
En retenant exactement qu’une clause pénale ne sanctionnait que l’événement qu’elle avait envisagé et non par analogie toute faute contractuelle imputable à l’une ou l’autre des parties et relevé que l’événement que sanctionnait la clause litigieuse était le refus de procéder à la réitération d’une vente parfaite, la Cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la demande en paiement de la clause pénale qui ne pouvait sanctionner une faute distincte d’un refus injustifié de réitération devait être rejetée.
Pour limiter à une certaine somme l’indemnisation allouée aux acquéreurs, l’arrêt retient que les intérêts et les frais payés sur un emprunt immobilier sont la contrepartie de l’usage fait de ce bien et que l’impossibilité d’user du bien a été compensée par la prise en charge des loyers.
Mais, en statuant ainsi, alors que la contrepartie attendue des frais et intérêts payés sur les emprunts ou perdus sur les placements liquidés était l’acquisition du bien et non son seul usage, la Cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil.