Prescription de l’action en fixation du loyer d’un bail commercial né d’un bail dérogatoire.
Lorsqu’un bail commercial est né du maintien dans les lieux du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire ayant atteint sa durée maximale légale (application de l’article L. 145-5 du Code de commerce), l’action en fixation du loyer du bail commercial est soumise à la prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
Ce délai court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une des parties ; le montant du loyer est fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande.
Note :
Toutes les actions exercées en application du statut se prescrivent par deux ans (C. com. art. L 145-60).
Tel est le cas de l’action en fixation du loyer du bail commercial se substituant à un bail dérogatoire car cette action a pour objet de déterminer le loyer d’un bail commercial, soumis au statut et dont l’existence résulte précisément de l’application de celui-ci ; en outre, le loyer est fixé en application du statut, conformément à l’article L. 145-33.
S’agissant du point de départ du délai de prescription, la solution retenue par la Cour de cassation est conforme à l’article 2224 du Code civil qui fait courir la prescription à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action : la demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l’article L. 145-5 du Code de commerce suppose que l’application du statut des baux commerciaux ait été revendiquée par l’une ou l’autre des parties ; c’est donc à cette date que l’autre partie a connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action.
Cette solution pourra présenter des difficultés d’application tenant à la détermination de la date de la demande, qui n’est soumise à aucune règle de forme.