Un bail verbal n’est pas opposable aux donataires dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils en avaient eu connaissance avant l’acte de transfert.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
L’article 1743 du Code civil pose le principe de l’opposabilité du bail en cours à l’acquéreur d’un bien.
Peu importe le type de bail, commercial, d’habitation ou rural comme ici.
Peu importe par ailleurs que le transfert de propriété résulte d’une vente ou d’un autre contrat.
Bien que le texte ne vise que la vente, il est clairement acquis que l’article 1743 est d’une application généralisée et peut viser une donation.
En l’espèce, pour que les donataires de deux parcelles de terres ne puissent expulser l’occupant exploitant ces terres, il fallait que celui-ci puisse produire un bail authentique ou ayant date certaine, ainsi que l’exige l’article 1743 du Code civil.
Or, l’occupant n’était, semble-t-il, que titulaire d’un bail verbal que lui aurait consenti le donateur.
Il est vrai que la jurisprudence se contente d’un bail verbal dès lors que le nouveau propriétaire en connaissait l’existence antérieurement à l’acte translatif de propriété, mais cette preuve n’était pas rapportée ici.
Bien au contraire, l’acte de vente indiquait que les deux parcelles étaient transmises libres de toute occupation.
Pour s’opposer néanmoins à son expulsion, le fermier se prévalait de l’attitude du donateur qui aurait tacitement renoncé à se prévaloir de l’inopposabilité du bail rural verbal en percevant des loyers.
La cassation au visa de l’article 1743 était inévitable car seule la connaissance par les propriétaires actuels de l’existence du bail sans date certaine avant le transfert de propriété était susceptible de les priver du droit de se prévaloir de l’inopposabilité du bail (pour un exemple d’opposabilité, V. CA Grenoble, 1er mars 2007).