La subrogation légale investit le tiers solvens des seuls droits et actions dont disposait le créancier contre le débiteur.
Une banque avait consenti à une société civile immobilière une garantie d’achèvement d’une opération immobilière commercialisée sous le régime de la vente en état futur d’achèvement.
La société civile immobilière (SCI) n’ayant pu achever le programme, la banque a consenti à une société associée de la SCI débitrice une garantie à première demande pour l’achèvement des travaux en acceptant de prendre en charge de façon irrévocable une éventuelle « perte à terminaison« .
L’opération s’étant révélée déficitaire, la SCI a obtenu un crédit de TVA.
La banque a alors sollicité le paiement par cette SCI du crédit de TVA au motif qu’il réduisait la perte garantie.
La Cour d’appel de Paris a cru pouvoir condamner la SCI à payer une certaine somme à la banque en retenant que le crédit de TVA lié à l’opération immobilière ayant été obtenu parce que l’opération avait été déficitaire, et venant réduire le montant de la perte finale supportée par la banque, celle-ci était fondée à exercer un recours subrogatoire sur ce qui ne constitue pas une « perte finale« .
La Cour de cassation censure cette décision et énonce que si la banque qui a, par son paiement, libéré la SCI de son obligation à la charge définitive de la dette est subrogée dans les droits des acquéreurs, elle ne peut avoir plus de droits que ceux-ci, et que les acquéreurs n’avaient pas vocation à obtenir de la SCI venderesse le paiement d’un crédit de TVA (violation par la Cour d’appel de l’article 1251-3° du Code civil, ensemble l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation).