Un bailleur avait accepté la demande de son locataire de renouvellement de bail, mais sous la condition suspensive que soient réalisés des travaux d’entretien incombant au preneur.
Trois ans plus tard, le bailleur avait mis en demeure son locataire d’effecteur les travaux et deux mois après, avait invoqué la condition suspensive et refusé de payer une indemnité d’éviction.
L’arrêt de la Cour d’appel qui avait refusé au preneur son indemnité, est cassé :
« Vu l’article L 145-17 du Code de commerce (…)
Attendu que pour débouter les époux R. de leur demande d’indemnité d’éviction, l’arrêt retient que depuis quinze ans qu’ils sont dans les lieux, ces derniers n’ont effectué aucun entretien véritable et que cette infraction s’est poursuivie plus d’un mois après la mise en demeure du 26 avril 1995 ;
Qu’en statuant ainsi, sans constater la survenance d’un manquement nouveau depuis l’expiration du bail ou inconnu du bailleur lorsque celui-ci a donné son accord sur le renouvellement, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Note :
Il n’était pas contesté que les preneurs n’avaient pas bien entretenu les locaux, contrairement à leur obligation contractuelle. Cette infraction au bail s’était poursuivie pendant plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur.
L’article L 145-17 autorise le refus de renouvellement sans indemnité si le bailleur justifie d’un motif grave.
Mais l’article ajoute que l’infraction ne peut être invoquée « que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser« .
La Cour de cassation interprète donc le texte de façon très stricte en exigeant la constatation d’un manquement nouveau depuis l’expiration du bail ou inconnu de lui.
Comme le bailleur avait accepté le principe du renouvellement sous la condition que les travaux soient effectués, cela supposait en effet qu’il avait connaissance du défaut d’entretien des lieux.
Cette solution doit conduire un bailleur à refuser le renouvellement car une acceptation sous condition se retourne contre lui…