Des effets de la résolution d’un contrat sur une hypothèque.
Note de Mme Gaëlle MARRAUD des GROTTES :
Une personne vend son appartement.
L’acquéreur, qui ne règle pas ses charges syndicales, est condamné en justice au paiement de sa dette.
Une hypothèque est inscrite sur l’immeuble.
Deux ans plus tard, la vente est résolue et l’appartement restitué au vendeur initial.
Le syndicat des copropriétaires intente alors une action à l’encontre du vendeur, sur le fondement de l’hypothèque inscrite avant que la vente soit cassée.
Il demande la vente forcée du bien.
Au centre du litige, la qualité de tiers détenteur ou non du vendeur initial et, plus largement, les effets de la résolution d’une vente immobilière sur une hypothèque préconstituée.
Les juges du fond rejettent sa prétention.
Le syndicat des copropriétaires élève un pourvoi.
Sans succès.
La Cour de cassation fait sienne la motivation des juges du fond : « Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les droits constitués sur l’immeuble se trouvaient anéantis, la Cour d’appel en a exactement déduit que (le vendeur initial) n’avait pas la qualité de tiers détenteur de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas exercer un droit de suite à son encontre« .
L’hypothèque est donc caduque, dès lors que les parties sont retournées au statu quo ante.
En revanche, tant que les restitutions réciproques ne sont pas achevées, les garanties demeurent.
La Cour de cassation avait rappelé ce principe dans un autre contentieux : « l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l’hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation » (Cass. 3e civ., 5 nov. 2008).