Violation d’une servitude non aedificandi et responsabilité du vendeur.
Par acte du 14 février 1941, un couple achète deux lots d’un lotissement.
Il est mentionné dans l’acte la création d’une servitude non aedificandi grevant l’un des deux lots d’une largeur de 22 mètres interdisant toute construction ou plantation dont la hauteur dépasserait 3 mètres au-dessus du sol. Une maison est construite sur ces terrains et il est fait apport du bien à une société civile immobilière (SCI).
Plus tard, un architecte est chargé de réaliser un projet d’extension et, à cette occasion, la servitude est ramenée à une largeur de 15 mètres avec la permission de réaliser des constructions ne dépassant pas 0,60 mètres au-dessus des terres naturelles. Les travaux sont réalisés le 30 mars 1992.
Par la suite la SCI vend le bien à un couple d’acquéreurs.
La servitude non aedificandi et sa modification sont rappelées dans l’acte qui stipule en outre que l’acquéreur souffrirait des servitudes apparentes pouvant grever le bien sans aucun recours contre le vendeur.
Un jugement du 4 septembre 2007, confirmé par un arrêt du 22 février 2010, ayant constaté que la servitude non aedificandi n’a pas été respectée, condamne les acquéreurs à ramener la hauteur de leur terrasse et de leur piscine au niveau du muret séparatif des deux lots et à indemniser les propriétaires du fonds dominant de leur préjudice.
Les acquéreurs assignent alors la SCI aux fins de la voir solidairement condamnée à leur rembourser la valeur de la partie de terrain dont ils ont été évincés et au paiement de dommages et intérêts.
La SCI appelle l’architecte en garantie.
La Cour d’appel condamne la SCI à payer une certaine somme au couple acquéreur au titre de la garantie d’éviction.
La SCI forme alors un pourvoi en cassation qui est rejeté.
Les magistrats retiennent que l’éviction dont souffrent les acquéreurs ne résulte pas de l’existence de la servitude, mentionnée dans leur titre, mais de sa violation.
Les acquéreurs ne pouvaient soupçonner cette transgression, qui ne leur avait pas été déclarée, alors qu’en outre, la servitude avait été modifiée pour tenir compte du projet de l’architecte.
Il y a donc lieu de confirmer la condamnation de la SCI à garantir l’éviction du couple acquéreur.