L’acheteur immobilier qui réitère la vente renonce à contester l’irrégularité du droit de rétractation.
Des époux, acquéreurs d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement, avaient réitéré la vente par acte notarié puis avaient poursuivi le vendeur en nullité de la vente, prétendant que la notification du contrat préliminaire de réservation prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui aurait dû être adressée personnellement à chacun d’eux, l’avait été par une lettre unique libellée au nom des deux.
Il n’a pas été fait droit à leur demande. En effet, la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve valait renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l’article L. 271-1.
En l’espèce, les époux avaient tous deux signés l’acte notarié, sans émettre de réserve quant à l’absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée AR à chacun d’entre eux, si bien que l’acte authentique de vente n’était pas entaché de nullité.
Note :
Dans le cas où les acquéreurs d’un immeuble prétendaient que le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir car le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels et technologiques n’avaient pas été annexés au compromis.
La Cour de cassation avait déjà jugé que, en signant l’acte authentique sans émettre de réserve, les acquéreurs avaient renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de préemption (Cass. 3e civ., 8-7-2014).
Dans l’arrêt du 7 avril 2016, elle réaffirme cette solution en cas de notification irrégulière de l’avant-contrat.
Au cas particulier, la notification du contrat préliminaire prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation avait été effectuée non par lettres recommandées distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par un lettre unique libellée au nom des deux.
Or, lorsque la notification prévue par l’article L. 271-1 a été effectuée non par lettres recommandées distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut pas produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (Cass. 3e civ., 9-6-2010).
L’irrégularité ne peut pas être sanctionnée par la nullité dès lors que les acquéreurs ont réitéré la vente devant le notaire, renonçant ainsi de manière non équivoque à se prévaloir d’une règle d’ordre public de protection. La solution serait différente si les acquéreurs avaient fait une réserve.
La solution vaut-elle également en cas d’absence totale de notification ? On peut en douter, car, d’une part, l’arrêt limite expressément sa solution au cas de notification irrégulière du droit de rétractation, d’autre part, la renonciation à un droit doit se faire en toute connaissance de cause pour ne pas être équivoque.