Annulation d’un investissement locatif pour dol du promoteur.
Des époux avaient acheté un appartement en l’état futur d’achèvement afin de réaliser un investissement locatif défiscalisé.
N’ayant jamais pu louer l’appartement, ils avaient demandé l’annulation de la vente pour dol du promoteur et des sociétés auxquelles ce dernier avait confié la commercialisation du programme immobilier.
La Cour de cassation a fait droit à cette demande.
Il résultait des éléments suivants que le promoteur et les sociétés de commercialisation avaient commis un dol qui avait déterminé les époux à contracter :
– lorsque le promoteur avait obtenu son permis de construire et fait démarcher les époux, l’état de saturation du marché immobilier local était déjà observable ; malgré cette conjoncture qu’il n’ignorait pas, il avait assuré aux investisseurs, par l’intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme ; l’appartement avait été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle ; ces affirmations mensongères allaient bien au-delà de la simple exagération publicitaire et c’est à partir de celles-ci que les sociétés chargées de la commercialisation avaient réalisé une étude financière personnalisée en faveur des époux et leur avaient remis un dossier destiné à leur faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque ;
– le promoteur et les sociétés de commercialisation ne pouvaient pas utilement soutenir que l’erreur des époux portait seulement sur la rentabilité de l’appartement et non sur les qualités substantielles de celui-ci, dès lors que l’erreur provoquée par un dol est toujours excusable même si elle ne porte pas sur la substance du bien objet du contrat.
En l’espèce, la Cour d’appel avait également annulé le prêt bancaire ayant financé l’achat, et garanti par une hypothèque inscrite sur l’appartement.
Elle avait en outre refusé le maintien de l’hypothèque au profit de la banque au motif qu’en raison de l’annulation de la vente, l’appartement n’appartenait plus aux époux.
La Cour de cassation a censuré la décision de la Cour d’appel sur ce point : l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l’hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation.