Les lots constitués par un droit d’affouiller et une quote-part des parties communes doivent participer aux charges mêmes s’ils s’avèrent inconstructibles. Il ne peut en être fait abandon sans le consentement des autres copropriétaires.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
Un immeuble est mis en copropriété par un marchand de biens qui procède à sa rénovation en vue de sa vente par appartement. Lors de l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, il est créé deux lots constitués chacun par le droit d’affouiller, l’un le bâtiment A et l’autre le bâtiment B afin de réaliser quatre niveaux de sous-sol.
Le marchand de biens procède à la rénovation et à la mise en vente des appartements mais renonce à la réalisation des niveaux de sous-sol. Le syndicat assigne le marchand de biens en paiement de charges de copropriété impayées des lots incluant le droit d’affouiller correspondant à des niveaux de sous-sol non réalisés.
Le marchand de biens faisant grief à l’arrêt de la Cour d’appel de l’avoir condamné à payer les charges de copropriété correspondant aux deux lots concernés en faisant valoir qu’il s’agissait de lots transitoires qui avaient perdu leur valeur du fait de la non-réalisation des sous-sols, de sorte que la participation aux charges desdits lots se trouvait dépourvue de cause.
La 3e chambre civile écarte le moyen au motif :
« Attendu qu’ayant relevé par motifs adoptés que les lots de la SNC (marchand de biens) étaient des lots transitoires qui étaient soumis au statut de la copropriété et comme tels, devaient participer aux charges de copropriété en fonction de leurs tantièmes sans pouvoir prétendre qu’elles ne pourraient avoir aucune utilité pour ces lots et constaté par motifs propres qu’il importait peu que ces lots soient actuellement inconstructibles et ne profitent pas notamment des espaces verts, de l’eau froide, du gardiennage ou du nettoyage et que la disparition de son fait de la possibilité d’affouiller le sous-sol ne pouvait faire disparaître la cause juridique de son obligation aux charges, la Cour d’appel a retenu à bon droit que la SNC était tenue au paiement des charges générales afférentes à ces lots ».
Le présent arrêt confirme que les lots transitoires sont des lots de copropriété et comme tels doivent participer aux charges. L’arrêt retiendra spécialement l’attention en ce qu’il dispose qu’il importe peu que les lots transitoires soient actuellement inconstructibles.
La Cour d’appel avait souligné que l’inconstructibilité ne procédait que du seul fait du propriétaire qui, en vendant prématurément les appartements ainsi que le parc de stationnement du premier sous-sol, s’était volontairement privé de la possibilité de creuser sans péril quatre nouveaux sous-sols.
Est-ce à dire que si les lots concernés avaient été inconstructibles pour une autre raison totalement indépendante du fait de leur propriétaire la solution aurait été différente ? Il ne semble pas, la motivation de la 3e chambre civile est essentiellement « qu’il importe peu que ces lots soient actuellement inconstructibles« .