Efficacité de la clause limitative de garantie des vices cachés.
L’acquéreur d’un pavillon dont les murs s’étaient fissurés soutenait que le vendeur ne pouvait pas invoquer la clause limitative de garantie des vices cachés, dès lors qu’il lui avait caché que le pavillon avait subi, quelques années auparavant, en raison d’une sécheresse, des désordres similaires qui avaient été réparés.
Jugé au contraire que le vendeur avait en toute bonne foi estimé que les réparations qu’il avait entreprises avaient mis définitivement fin aux désordres et qu’il ne pouvait, en tant que simple particulier, suspecter la survenance de nouveaux désordres dont la relation avec les désordres initiaux n’était pas formellement établie.
Note :
En matière de vente immobilière, le vendeur qui a réalisé des travaux conséquents dans l’immeuble peut être qualifié de professionnel selon les circonstances.
Jugé que tel est le cas d’un particulier ayant acquis plusieurs lots d’un immeuble dans lesquels il avait réalisé des travaux d’aménagement, de réfection et d’embellissement avec l’aide, à titre privé, de son fils avant des les vendre (Cass. 3e civ., 11-5-2010).
Est de mauvaise foi le vendeur qui a procédé à des réparations pour dissimuler certains vices (Cass. 3e civ., 13-1-2010) ; même en l’absence de fraude, la réalisation de travaux par le vendeur est souvent un indice de sa connaissance du vice.
En l’espèce, les travaux avaient été réalisés par une entreprise conformément aux préconisations d’un expert et le vendeur pouvait donc légitimement penser que le vice avait disparu.
Sous peine de résolution de la vente ou de réduction de prix, le vendeur doit informer par écrit l’acquéreur de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire (ou dont il aura lui-même été informé) et ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique ; cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente (C. envir., art. L 125-5, II).
Ce texte n’était pas encore applicable au moment de la vente litigieuse.